Недвижимость Екатеринбурга
Уральская палата недвижимости
Недвижимость Екатеринбурга
Новости УПН
Что такое УПН
Члены УПН
Для клиентов агентств недвижимости
Для профессионалов
Мероприятия
Нормативные документы
Общее собрание УПН
Концепция развития УПН
Популярные вопросы
Недвижимость Екатеринбурга
Недвижимость Екатеринбурга
Недвижимость Екатеринбурга
Газета «Есть вариант!»
Недвижимость Екатеринбурга
Обучение и сертификация
Недвижимость Екатеринбурга
Риэлторский информационный центр
Недвижимость Екатеринбурга
Загородная недвижимость
Недвижимость Екатеринбурга
Новости УПН


08 октября (2020)

«Льготная ипотека взвинтила цены на недвижимость. Финансовый пузырь надувается» - итоги XII Уральского форума по недвижимости


Дешевая ипотека разогнала рынок: застройщики поднимают цены на квартиры и фиксируют рекордную выручку. Покупатели, очарованные низкой ипотечной ставкой, увеличивают сумму и срок кредита.
 
В год своего 25-летия Уральская палата недвижимости (УПН) провела ХII Уральский форум по недвижимости. На протяжении четырех дней в онлайн-режиме участники форума слушали лекции экспертов, практикумы, мастер-классы и делились опытом на дискуссионных площадках. 

В рамках форума эксперты обсудили, как рынок недвижимости пережил пандемию и что его ждет дальше.

Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН:

«Льготная ипотека взвинтила цены на недвижимость. Финансовый пузырь надувается» 1— Первый квартал 2020 г. нам показывал допандемийный рынок, второй квартал продемонстрировал, как рынок недвижимости прошел период жестких ограничительных мер и, наконец, третий квартал позволяет нам понять, как рынок восстанавливается и куда все идет.

Все, наверное, забыли, но вообще-то по итогам первого квартала 2020 г. на рынке недвижимости было падение и без всякой пандемии и девальвации рубля. Число сделок падало и в Москве, и во всей стране. Почему это происходило? Рост цен опережал рост доходов населения, и этот простой экономический закон привел к падению. В среднем по стране рынок сократился на 27%.

По второму кварталу в масштабах всей страны количество сделок сократилось на 46% и, на мой взгляд, это неплохой результат. Застройщики смогли перестроить свои модели таким образом, что сохранили половину спроса в абсолютном выражении.

Третий квартал, когда режим ограничений был снят, показывает нам, что число сделок на рынке приблизилось к прошлогодним значениям или превышает его.

Почему восстанавливается спрос? Конечно, льготная ипотека — первая причина. 6,5% у нас никогда не было, так что все пошли покупать квартиры, особенно в новостройках. Количество сделок с использованием ипотеки остается на рекордно высоких уровнях за всю историю.

В Москве, например, количество сделок с ипотекой на начало 2020 г. составляло порядка 55%, а после запуска льготной ипотеки мы получили плюс 10%. При этом количество сделок с использованием ипотеки резко возросло в июне-июле и снизилось в августе, когда на рынок пришли покупатели с живыми деньгами.

Вторая группа причин — это отложенный спрос и эффект от политики, которую проводит ЦБ.

Снижение ключевой ставки привело к тому, что хранить деньги на депозитах стало неинтересно, плюс появилось налогообложение на часть депозитов и часть инвестиционных инструментов, плюс девальвация рубля привела к тому, что граждане стали перекладывать деньги из банков в квадратные метры.

Это сформировало дополнительный спрос на рынке. И, кстати, это те покупатели, которые не имеют отношения к льготной ипотеке.
 
Третья группа факторов, которая повлияла на рост рынка, — появление покупателей, которые улучшали свои жилищные условия, то есть воспользовались отложенным спросом. В июле и августе мы зафиксировали, что по всей стране произошел рост среднего метража сделки, то есть люди, оказавшись на самоизоляции, поняли, что им требуется больше места, чтобы комфортно чувствовать себя дома всей семьей.

Вообще, показатель среднего метража сделки очень консервативен, он меняется на десятые доли процента, максимум на 1%, но за два летних месяца 2020 г. этот показатель вырос на 6%. То есть люди стали покупать более просторные квартиры.

Что касается самочувствия застройщиков, надо сказать, что они быстро восстановились после периода так называемого карантина. По итогам августа в Московском регионе установлен абсолютный рекорд по объему выручки у застройщиков. По нашим оценкам, девелоперы заработали более 123 млрд руб. в августе.

При этом застройщики индексируют цены, стоимость квартир на рынке растет, так что выручка восстанавливается куда быстрее, чем число сделок. Если динамика числа сделок по итогам августа по сравнению с прошлым годом составила около 1%, то выручка выросла на 19%.

Что касается роста цен, то тут сложилась парадоксальная ситуация. Весной, еще до пандемии, мы видели реальное снижение доходов населения и, глядя в будущее, думали, что вообще-то цены должны остаться на прежнем уровне или же откорректироваться в сторону снижения. Однако девальвация и льготная ипотека привели к тому, что цены на рынке разогнались. Застройщики отмечают, что к росту цен привело и использование эскроу-счетов. Вероятнее всего, застройщики и дальше будут смело поднимать цены.

Цифры для понимания: средняя стоимость 1 кв. м в Москве на конец августа выросла на 10% и составила 225 тыс. руб., в Новой Москве стоимость квадрата возросла на 18% и теперь составляет 151 тыс. руб., в среднем по стране стоимость квадрата подорожала на 8% и составляет 80 тыс. руб.

Еще один фактор, который стимулирует рост цен, — сокращение предложений на рынке, а значит, он перестает быть рынком покупателя и становится рынком продавца. Чистая арифметика показывает, что проектов новых ЖК на уровне котлована в регионах мало. 

Данные по Екатеринбургу
 
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости:

«Льготная ипотека взвинтила цены на недвижимость. Финансовый пузырь надувается» — 2020 год оказался достаточно контрастным для рынка недвижимости Екатеринбурга. В отличие от столиц, первый квартал года был для нас активным, лишь в апреле мы зафиксировали серьезный спад в продажах, но уже в мае рынок начал восстанавливаться.

Важный показатель, на который необходимо сейчас обращать внимание, — объем жилья в стадии строительства. Предложений на рынке действительно становится меньше, строится не так много новых объектов. В середине 2020 г. в Екатеринбурге в процессе строительства находилось 2,5 млн кв. м, в начале осени цифра незначительно подрастет из-за активизации застройщиков, однако темпы ввода нового жилья остаются невысокими, что влияет и на цены, и на качественный выбор.

В начале 2020 г. в Екатеринбурге на рынке новостроек предлагалось больше 24 тыс. квартир, к августу этот показатель опустился ниже 20 тыс., и по многим локациям выбор для покупателей стал сложнее.

Для покупателя наступил такой момент, когда им нечего выбрать на начальной стадии строительства. Те проекты, которые присутствуют, находятся на завершающих стадиях строительства, а значит, цены на них довольно высоки.

В Екатеринбурге мы давно считаем такой показатель, как индекс кранов — то есть сколько башенных кранов находится на строительных площадках. Сегодня мы видим, что по итогам третьего квартала он приблизился к минимальному уровню 2016-2017 гг. Индекс кранов сокращается, поскольку многие проекты новых ЖК перешли к чистовой отделке, а строительство новых домов серьезно уменьшилось.

Рынок жилья все последние месяцы развивался в условиях снижающейся ставки по ипотеке. На данный момент период снижения ипотечных ставок завершен, и, независимо от того, будет продлена льготная ипотека или нет, текущая ставка, которая кажется нам низкой, станет нормой для большинства потенциальных покупателей.

По итогам 8 месяцев 2020 г. число сделок с новостройками уже на треть превышает показатели аналогичного периода 2019-го. Рост продаж новостроек полностью обеспечен расширением рынка ипотечного кредитования. В прошлом году доля ипотечных сделок была на уровне 50%. По итогам августа — 66%.
 
С начала года новостройки прибавили в цене в среднем 7%, и сейчас 1 кв. м жилья в них стоит 80+ тыс. руб.  И нужно понимать, что если рост цен продолжится, то даже ипотека под 6,5% не сможет стимулировать спрос. Но пока что, до конца текущего года, застройщики смотрят на рынок с оптимизмом.

Текущая активность рынка почти полностью зависит от банковского сектора. Но доступность кредитов — это не только размер ставок по кредитам, но и уровень доходов населения. И пока разумного баланса здесь не наблюдается.

Что нас ждет? 
 
Эльвира Епишина, председатель комитета по аналитике Российской гильдии риэлторов: 

«Льготная ипотека взвинтила цены на недвижимость. Финансовый пузырь надувается» 3— Себестоимость строительства растет: сейчас возведение нового жилья в среднем по стране начинается от 20 тыс. руб. за кв. м и доходит до 190 тыс. руб. в Камчатском крае, по этой причине на Камчатке почти ничего нового не строят.

Строительный комплекс в последние годы потерял много предприятий. Первая волна банкротств застройщиков прошла в 2015-2016 гг., вторая — в 2017-2018 гг. Это происходит потому, что рентабельность проектов падает, так что строительный комплекс, конечно, лихорадит.

Льготная ипотека поддержала застройщиков, она помогла избежать массового падения рынков в регионах. Но всех должен настораживать рост доли ипотечных сделок, надувание ипотечного пузыря.

В некоторых регионах на сделки с ипотекой приходится 80% и более. Это провал. Это говорит о том, что цены на недвижимость настолько высоки, что без ипотеки приобрести недвижимость нельзя. А нужно помнить, что критическим для рынка является доля ипотечных сделок в 70-75%.

Льготная ипотека не только поддержала рынок, но и взвинтила цены на недвижимость. При этом даже льготная ипотека не дает такого прироста сделок, на который рассчитывало правительство.

Кроме того, у нас увеличивается средний срок кредитования. Если еще пять лет назад средний срок ипотеки составлял 15 лет, то сейчас эта цифра выросла до 19 лет.  Это звоночек. На мой взгляд, ипотека не сможет и дальше быть драйвером развития, поскольку очевидно надувание финансового пузыря.

Главные риски, которые мы видим, это просрочки по кредитам, прежде всего юридическими лицами, но и физическими тоже, рост безработицы. Также мы прогнозируем большие миграционные потоки между регионами.

Что касается рынка недвижимости. Инвестиционные сделки практически сойдут на нет, покупка недвижимости — это не инвестиция, это способ сбережения.

Также мы наблюдаем несоответствие потенциальных и реальных запросов на покупку недвижимости. Потенциально покупатель хочет улучшить свои жилищные условия и приобрести квартиру с большим метражом. Однако рост цен на первичном рынке не позволяет улучшать условия жизни. То есть человек хочет купить двухкомнатную, а может позволить себе только однокомнатную. Вместо трехкомнатных, соответственно, покупают двухкомнатные.

Кроме того, в перспективе будет уменьшение качества недвижимости. Если в 2018-2019 гг. все регионы показывали увеличение жилья класса комфорт, стандарт+, то сегодня при уменьшении маржинальности застройщики не смогут реализовывать качественные проекты. 

 
 
 
__________________________________________________
Читайте новости УПН в Facebook и ВКонтакте! Это удобно!


 

 




30 октября (2020)
Как заработать на тренде загородной недвижимости расскажут ведущие эксперты Екатеринбурга

30 октября (2020)
Доступны видеоматериалы форума

28 октября (2020)
Поздравляем с Днем рождения Ирину Зырянову, вице-президента УПН

27 октября (2020)
Подпишитесь на новости УПН

26 октября (2020)
Приглашаем на круглый стол «Новый тренд – загородная недвижимость: как привлечь клиента и почему именно сейчас выгодно приобретать дом за городом»

23 октября (2020)
Благодарим партнеров XII Уральского форума по недвижимости

22 октября (2020)
Эксперт УПН выступит на МРЕФ-2020 19 ноября

19 октября (2020)
Новый формат курсов «Ипотечный консультант» будет запущен в ноябре

16 октября (2020)
Подписывайтесь на социальные сети УПН

13 октября (2020)
Партнер УПН, банк ВТБ, увеличил срок положительного решения по ипотечному кредиту

09 октября (2020)
Как не потерять деньги при найме жилья

07 октября (2020)
«Профессиональное признание 2020». Открыт прием заявок

07 октября (2020)
Вице-президент УПН, Ирина Зырянова – обладатель Почетного Знака имени В. А. Кудрявцева

06 октября (2020)
Представители УПН избраны в состав Правления РГР и выборные органы

02 октября (2020)
Партнеры XII Уральского форума по недвижимости вручили подарки участникам

2020     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
2019     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2018     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2017     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2016     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2015     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2014     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2013     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2012     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2011     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2010     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2009     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2008     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2007     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12