Недвижимость Екатеринбурга
Уральская палата недвижимости
Недвижимость Екатеринбурга
Недвижимость Екатеринбурга
Недвижимость Екатеринбурга
Продажа объектов недвижимости
Аренда объектов недвижимости
Видеорепортажи
Сайты агентств недвижимости
Фотогалерея коммерческих объектов
Фотогалерея жилых объектов
Агентства недвижимости
Отправить заявку на кредит
Карта районов Екатеринбурга
Ипотечные кооперативы
Аналитика
Новости
Пресс-релизы
Недвижимость Екатеринбурга
Газета «Есть вариант!»
Недвижимость Екатеринбурга
Обучение и сертификация
Недвижимость Екатеринбурга
Риэлторский информационный центр
Недвижимость Екатеринбурга
Загородная недвижимость
Недвижимость Екатеринбурга
Новости



14 февраля (2019)

Какие риски у продавца недвижимости? Мнение эксперта УПН


Когда речь идёт о безопасности сделок с недвижимостью, то чаще всего подразумевается безопасность приобретения недвижимости. Самая большая неприятность может подстерегать покупателей в связи с признанием сделки недействительной. Например, если впоследствии выяснится, что права на квартиру имеет другой человек.

Основания для признания сделки недействительной указаны в Гражданском кодексе. Это сделка, нарушающая требования закона или иной правовой акт, сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка или нравственности, мнимая (притворная) сделка, а также сделка, совершенная гражданином, признанным или ограниченным в дееспособности, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, несовершеннолетним. Кроме этого, недействительной признаётся сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, и сделка в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено, плюс сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.



«Сюрприз» может обнаружиться сразу после госрегистрации перехода права собственности, или через годы. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. А течение срока исковой давности определяется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, или в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале её исполнения. Срок же исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, не может превышать десяти лет со дня начала исполнения сделки.

Итак, риски покупки жилья нам понятны, – это признание сделки недействительной, суд, передача недвижимости выигравшему его истцу и перспектива получения уплаченных за объект денег в течение десятилетия, – увы, но исполнение судебных решений по возврату долгов происходит не сразу, в связи с немаленькой ценой квартиры и «отсутствием» суммы у продавца может растянуться на годы.

В сравнении с покупкой продажа недвижимости кажется почти безопасным делом. Ведь сделку вряд ли признают недействительной, если продавцы уверены, что таких оснований по их квартире не возникнет. В таком случае попытаемся выяснить, есть ли какие-то иные неприятности, которые могут подстерегать продавцов недвижимости.

Четыре примера

– Многие собственники недвижимости уверены в том, что для продажи объекта им не нужен агент, поскольку они, как владельцы, про свою квартиру всё знают, все документы у них в порядке (что нередко оказывается не так), и никаких рисков для них в сделке быть не может, – говорит Лилия Кабища, эксперт отдела жилой недвижимости ООО «БК_Недвижимость». – Но мы, как специалисты, занимающиеся оформлением покупки и продажи недвижимости, можем сказать, что здесь не всё так однозначно и риски продажи всё-таки существуют.

У покупателя проблемы с кредитом

Наиболее показательный пример – кредитная сделка. Например, у вас нашёлся покупатель с ипотекой, то есть покупка недвижимости будет осуществляться с привлечением кредитных средств банка. Покупатель при внесении аванса утверждал, что он уже получил одобрение банка и он готов выйти на сделку на условиях продавца. Но в процессе одобрения объекта или вообще накануне сделки у заёмщика вдруг поменялись условия кредитования. Допустим, ему уменьшили выдаваемую сумму либо она изначально была меньше, чем нужно, но он об этом умолчал. В результате покупатель вынужден либо отказаться от покупки, либо просит существенно снизить стоимость квартиры, так как ему не хватает денег. Естественно, что ни тот, ни другой вариант вас, как продавца, не устраивает. В результате сделка «разваливается», вы потеряли время и упустили других потенциальных покупателей. А грамотный агент ещё на этапе внесения аванса мог бы навести соответствующие справки и уже тогда рекомендовать вам не связывать себя обязательствами с данным покупателем.

У покупателя сорвалась продажа

Другой пример: вам несказанно повезло, и на квартиру нашлось сразу два покупателя. Вы решаете, у кого из них принять аванс. Оба покупателя заявляют, что купят квартиру за наличные и, мол, всё будет быстро и без проблем. К примеру, выбираете того, кто вам просто внушает больше доверия. Но спустя пару недель вас ставят в известность о том, что покупатель не может выйти на сделку, так как встречная продажа его квартиры срывается. О том, что наличные деньги для покупки появятся только с продажи имеющегося жилья, сторона по сделке просто умолчала, думая, что это неважно. Стоит ли повторять, что агент и это бы выяснил до внесения аванса. Кроме того, при наличии двух покупателей на одну квартиру агент выбрал бы именно того, чьё предложение было бы наименее рискованным для продавца.

Продажа с рассрочкой платежа

Ещё одна ситуация, которая несёт в себе риски, – когда на сделке расчёты между сторонами производятся на условиях рассрочки платежа. Если в договоре не учесть все нюансы и «подводные камни» такой формы расчётов, то продавец после регистрации сделки может оказаться «у разбитого корыта» – переход права уже зарегистрирован, а деньги полностью не получены. И перспективы их получения возможны только в судебном порядке, а это дополнительное время, расходы и, что важнее всего, – нервы и утраченный здоровый сон. В то время как для грамотного агента это обычная работа – составлять договоры так, чтобы ни в коем случае не допускать подобных ситуаций.

Расчёт фальшивыми наличными

Самый ответственный момент – получение денег от покупателя. Риски возникают при расчёте за квартиру наличными. Например, покупатель передал фальшивые банкноты и отказывается признавать свою вину. Вы, в свою очередь, уже отдали ему расписку в получении всей суммы и сдали документы в Росреестр для государственной регистрации. Остановить регистрацию или признать сделку недействительной будет сложно, так как вы, как продавец, подписали все необходимые документы без претензий к покупателю.

 – Это далеко не весь перечень случаев, когда есть повод задуматься над тем, как продавать свою недвижимость, – заметила также Лилия Кабища. – Продавцу стоит подумать над тем, что для него в приоритете – сэкономить на риэлторских услугах, понадеявшись на то, что попадётся добросовестный и грамотный во всех отношениях покупатель, и получить желаемую сумму за продажу. Либо всё-таки получить максимально возможную выгоду с продажи квартиры, не тратя своё время, нервы и заплатив вполне приемлемое комиссионное вознаграждение агенту.

Резюме

Честность гражданина, который собрался приобретать ваш объект, – одно из слагаемых успешной продажи, и полагаться на неё без оснований сегодня не желательно. Нужно заранее проверить платёжеспособность покупателя.

Для этого обязательно выяснить, располагает ли он полной суммой и из каких источников он её получит. Если до покупки ему предстоит продать свою недвижимость, то важно знать, на какой стадии эта продажа, кто у него покупает, как и когда, в общем, понять, какова вероятность того, что к моменту вашей сделки у покупателя на руках будет необходимая сумма.

То же самое касается и покупателя, который для покупки выбранной квартиры берет кредит в банке. Обычно сумма одобренного ипотечного кредита известна заёмщику до поиска недвижимости, главное при этом, чтобы он не преувеличил её в надежде, что добьётся у продавца скидки. Иначе продажа сорвётся, и вы, как продавец, потеряете драгоценное время.

Исключение рисков при получении денег от покупателя – ещё одна составляющая безопасной продажи. Если вы согласились на рассрочку платежа, то должны это условие так прописать в договоре, чтобы после регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости не остаться и без денег, и без недвижимости.

И, наконец, если самостоятельно занимаетесь своей сделкой, защититесь от получения фальшивых купюр на финише. Не знаете, как, – спросите у риэлтора! А если вы знаете и хотите рассказать о других рисках продажи недвижимости, или у вас появились дополнительные вопросы по этой теме, пишите в редакцию газеты «Есть Вприант!» slovo09@mail.ru, и мы обсудим их в наших следующих публикациях.

 

 

Материал подготовила Светлана СОЛОВЬЕВА

 

 

 

 

 

__________________________________________________________________

Читайте новости УПН в Facebook и ВКонтакте! Это удобно!




27 февраля (2019)
ПОРТАЛ ВЫБЕРУ.РУ   (Новости компаний)

27 февраля (2019)
УСЛУГИ ЭВАКУАЦИИ АВТОМОБИЛЕЙ - ПРЕДЛОЖЕНИЯ ДЛЯ ВЛАДЕЛЬЦЕВ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ   (Новости компаний)

26 февраля (2019)
В эти выходные, 2-3 марта, пройдет выставка новостроек, домов и земли Домофест   (Событие)

20 февраля (2019)
Распродажа квартир, домов и земельных участков, бесплатные семинары. 2-3 марта. Екатеринбург   (Событие)

19 февраля (2019)
02-03 марта в Екатеринбурге пройдет выставка-распродажа недвижимости и ремонта Домофест   (Событие)

14 февраля (2019)
СпецНовострой - лучший специалист по приемке жилья в новостройках Москвы и области   (Новости компаний)

13 февраля (2019)
2-3 марта в Екатеринбурге пройдут бесплатные семинары по недвижимости   (Событие)

11 февраля (2019)
Весенний сезон распродаж квартир в новостройках и домов откроется 2-3 марта   (Событие)

31 января (2019)
Домофест приглашает к участию компании по строительству ремонту и дизайну   (Событие)

2019     :   1 2 3
2018     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2017     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2016     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2015     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2014     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2013     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2012     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2011     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2010     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2009     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2008     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2007     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12