Недвижимость Екатеринбурга
Уральская палата недвижимости
Недвижимость Екатеринбурга
Недвижимость Екатеринбурга
Недвижимость Екатеринбурга
Продажа объектов недвижимости
Аренда объектов недвижимости
Видеорепортажи
Сайты агентств недвижимости
Фотогалерея коммерческих объектов
Фотогалерея жилых объектов
Агентства недвижимости
Отправить заявку на кредит
Карта районов Екатеринбурга
Ипотечные кооперативы
Аналитика
Новости
Пресс-релизы
Недвижимость Екатеринбурга
Газета «Есть вариант!»
Недвижимость Екатеринбурга
Обучение и сертификация
Недвижимость Екатеринбурга
Риэлторский информационный центр
Недвижимость Екатеринбурга
Загородная недвижимость
Недвижимость Екатеринбурга
Новости



30 января (2019)

Причины срывов сделки и способы защиты. Экспертное мнение


Продавая или покупая квартиру, дом или землю, хочется максимально защититься от срыва операции и привлечь для этого профессионального опытного специалиста. Но, к сожалению, и тогда случаются неудачи.

В юридической и риэлторской практике немало примеров того, как, казалось бы, подготовленная по всем пунктам сделка в самый важный момент срывалась. Могло быть как окончательное фиаско, так и перенос операции на поздний срок. Гарантии, что вы сможете избежать подобной проблемы, не может дать никто, поэтому надо всегда предусматривать вероятность экстренного случая и действовать по обстоятельствам, правильно и спокойно.

Варианты срывов сделок, их причины и способы защиты и исправления – сегодняшняя тема нашего «Экспертного мнения».

Форс-мажоры и отказы от сделки

Лилия Дильмиева, эксперт отдела жилой недвижимости компании «БК_Недвижимость» выделила несколько причин срыва на этапе, когда документы к сделке подготовлены, стороны уведомлены и готовы приехать к назначенной дате на подписание договора:

– Это может быть форс-мажор, – стихийные бедствия (землетрясения, наводнения и пожары), также смерть участника потенциальной сделки. Или обстоятельства, связанные с самочувствием, жизнью людей. Например, участник сделки попал в ДТП или у него резко ухудшилось здоровье. В этом случае сделка просто перенесётся на более позднее время, но обязательно состоится. Самая распространённая причина срыва – когда одна из сторон отказывается от сделки. Если продавец квартиры передумал продавать квартиру или изменил цену, то принудить его к сделке никто не может. Покупатель тоже может отказаться покупать, например, передумал или поторопился в выборе, или у него совсем исчезла потребность в покупке. Странно, когда это выясняется перед или на самой сделке, но бывает и такое.
Необдуманные действия

Это ещё одна из причин, по которой сделка может развалиться или быть отложена. Речь идёт о том случае, когда продавцы и покупатели совершают что-то, не подумав, – то, что не должны были делать в данное время в данной ситуации, чем сами себе вредят.

– В моей практике были два показательных примера, – добавила Лилия Дильмиева. – Первый – в сделке по покупке квартиры в долевую собственность участвовали несовершеннолетние дети, от имени которых действовал один из родителей на основании свидетельств о рождении. За день до сделки клиенты отправили детей с бабушкой отдыхать на юг, и, конечно же, с оригиналами этих самых свидетельств (в противном случае их бы не пустили в самолёт). Ситуацию мы, конечно же, разрешили, но немного позже по времени. Второй случай – молодой человек получил ипотечное решение и внёс моим клиентам, продавцам квартиры, предварительный платёж, аванс. Документы для сделки мы подготовили, банк назначил дату, но за несколько дней до сделки отказал заёмщику. Причина: молодой человек зарегистрировал брак, не сообщив об этом ни своему риэлтору, ни продавцам квартиры. Получается, что на момент покупки у заёмщика меняется семейное положение, а в данном случае нужно пересматривать заявку на ипотеку с учётом доходов супруги.

«Связанные одной цепью»

Когда сделка обусловлена продажей или покупкой альтернативного жилья как со стороны продавца, так и со стороны покупателя, составляется обменная «цепочка» сделок – продавец покупает взамен другой объект, а покупатель для того, чтобы купить этот, продаёт свой. Соответственно если цепочка разрывается, то и наша сделка находится под угрозой срыва.

Ссоры

По мнению эксперта, ещё к срыву сделок часто приводят ссоры в семье, разногласия между супругами, иногда из-за банального недостатка денежных средств. Недоговорённость по финансовым вопросам между членами семьи может вначале не быть таким очевидным фактом, но идти по нарастающей и вылиться в большой конфликт и отказ от сделки.

Арест на объект

– Крайне редко, но всё же бывают случаи, когда перед самой сделкой выясняется, что на объект наложили арест (запрет на регистрационные действия), – продолжила Лилия Дильмиева. – Арест может появиться как за пять минут до сдачи пакета документов на государственную регистрацию, так и в период самой регистрации перехода права. Вот именно такая проблема случилась, когда я себе приобретала квартиру. Меня это не особо пугало, так как документы были в порядке, и я была уверена, что всё разрешится. Выяснилось, что бывший супруг продавца квартиры, который не имел отношения к продаваемой квартире, преследуя личностные мотивы, подал в суд на бывшую супругу. Суд, естественно, до полного разбирательства и вынесения решения наложил арест на продаваемое жильё. И после того как решение суда вступило в законную силу, арест был снят. Вся процедура заняла около шести месяцев, после чего я получила долгожданную квартиру в собственность.

Выявленные недостатки объекта

Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров тоже откликнулся на наш вопрос о срыве сделок. К распространённым причинам он отнёс отказ покупателя приобретать объект по заявленной цене, из-за того, что в процессе сделки обнаружились недостатки объекта и ошибки в документах.

К выявленным недостаткам, по его мнению, можно отнести неправильную оценку объекта, завышенную стоимость или дефекты, которые были скрыты, вплоть до близости вредных производств, о которых в процессе подготовки сделки покупатель не узнал.

– Покупатели склонны доверять продавцам, соответственно они ждут от них достоверной и полной информации, а продавцы, наоборот, перед совершением сделки не всегда «раскрывают карты», чтобы не отпугивать покупателя, – заметил также эксперт. – Даже расположение фабрики вблизи дома не является очевидным фактом, – не любой промышленный объект тут же бросается в глаза. Покупатели из другого города попросту могут его не заметить в окружении многоэтажек, но в процессе согласования сделки узнать о нем от соседей, и передумают. Если какой-то негативный момент покупателем выяснится до подписания договора, то это может заставить покупателя пересмотреть свое решение.

Чтобы не было причины отказываться от сделки из-за недостатков объекта, риэлторы большое значение придают качеству отбора объектов, проверке варианта по всем важным для покупателя параметрам. И в связи с неопытностью покупателя в выборе рекомендуют заказывать сопровождение покупки профессиональному риэлтору – заключить с ним договор на оказание услуги, в котором указать все параметры нужного объекта. В таком случае риэлтор несёт ответственность за соответствие объекта требованиям заказчика.

Ещё один важный момент – покупатель вносит продавцу определённую сумму в качестве обеспечительного платежа, оформляемого на рынке недвижимости Екатеринбурга отдельным документом, гарантирующим совершение купли-продажи. И покупатель априори не должен быть заинтересован в срыве сделки, так как на законном основании может не получить обратно внесённый аванс.

Оформление документов с ошибками

Одна из главных причин срыва сделок кроется в действующем порядке сдачи документов по сделке на регистрацию через МФЦ. Известно, что работа по подготовке купли-продажи заканчивается подписанием договора между покупателем и продавцом и расчётов по нему. Затем договор в составе пакета документов сдаётся на государственную регистрацию в Росреестр через МФЦ. И только после этого ведётся экспертиза содержания документов, то есть, по сути, экспертиза качества выполненной работы по подготовке сделки. Если Росреестр посчитает документы не соответствующими требованиям, то сделку не зарегистрируют. А деньги уплачены…

– После совершения сделки Росреестр может возвратить поданное сторонами заявление о регистрации перехода права на недвижимость со всеми документами, при этом стороны не всегда приступают к исправлению документов, отказываясь вместо этого от договорённости, – уточняет Константин Бобров.– Приостановить регистрацию могут из-за неправильного адреса недвижимости (не указан корпус или дом), неверного описания объекта (неточно указана площадь и др.), неправильных паспортных данных сторон сделки (например, написали неверное место рождения) и так далее. Если в представленных в Росреестр документах имеются ошибки, то регистрация приостанавливается на срок до трёх месяцев. Если за это время недостатки не будут исправлены, то в регистрации будет отказано и все документы вернутся заявителям.

Приостановка грозит потерей времени. И опасаться нужно не последствий самой приостановки, а ошибок в документах, из-за которых она наступает. Срыв сделки означает, что стороны или одна из сторон отказывается от завершения сделки. И срыв может произойти в любой момент: во время приостановки, после отказа в регистрации, во время повторной приостановки (если не все недостатки были устранены) и так далее. Всё зависит от намерений самих сторон. Чтобы не допустить срыв сделки из-за приостановки, следует внимательно и дотошно относиться к изучению и составлению документов.

– Если денежные расчёты сторон сделки произошли до приостановки регистрации и продавец отказывается исправлять причину приостановки, как в таком случае решается вопрос? Какие правовые рычаги работают?

– В данном случае договор купли-продажи считается заключённым, даже несмотря на то, что он не зарегистрирован. Нужно подать в суд исковое заявление с требованием вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. После получения положительного решения суда можно обратиться в Росреестр без другой стороны. Основанием для регистрации в этом случае будет выступать решение суда. В практике нашей юридической службы есть положительные примеры подобных дел. Так, в 2008 году между сторонами был заключён договор купли-продажи гаража. Но переход права собственности на него зарегистрирован не был в связи с допущенными в документации ошибками. После этого продавец перестал выходить на связь с покупателем. В 2016 году покупатель обратился в нашу службу, и юристы помогли подать иск о государственной регистрации перехода права на гараж. Суд вынес положительное решение, что позволило обратиться в Росреестр и зарегистрировать переход собственности на гараж.

В качестве резюме

Несмотря на множество причин для срыва сделки по покупке недвижимости, всё самое страшное можно отнести к форс-мажору, то есть ситуациям, которые невозможно исправить и предугадать.

В остальных случаях требуется более внимательное отношение к процессу подготовки сделки. Все участники сделки, в том числе и несовершеннолетние дети, за которых действуют родители, должны находиться в городе, все оригиналы необходимых документов – быть в наличии на сдаче пакета на государственную регистрацию.

Нужно убедиться в том, что ваш объект полностью устраивает покупателя и он не откажется от покупки в день сделки. Покупателю нужно провести полную проверку объекта, в том числе и на юридическую чистоту, и техническое состояние, и на соответствие цены рыночному уровню, проверить район на отсутствие вредных производств и т. д.

Проверьте все документы в пакете, договор купли-продажи – все адреса, паспортные данные, ФИО и прочее должны быть указаны безошибочно. Если Росреестр сделает приостановку из-за ошибок в документах, а другая сторона откажется заниматься этим, то придётся обратиться в суд.

И, помните, риски минимизируются при участии профессионалов. Обращайтесь к специалистам, они всегда готовы помочь разобраться в вашей ситуации с недвижимостью!

Специалисты риэлторских компаний - членов УПН

 

Материал подготовила Светлана СОЛОВЬЕВА

 

 

 

 

 

__________________________________________________________________

Читайте новости УПН в Facebook и ВКонтакте! Это удобно!

 

 

 

 

 




21 января (2019)
В первые выходные весны на Плотинке пройдет выставка-распродажа недвижимости   (Событие)

11 января (2019)
Сочинский Всероссийский жилищный конгресс состоится 8-12 апреля 2019 года   (Событие)

2019     :   1 2 3
2018     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2017     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2016     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2015     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2014     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2013     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2012     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2011     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2010     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2009     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2008     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2007     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12