Недвижимость Екатеринбурга
Уральская палата недвижимости
Недвижимость Екатеринбурга
Недвижимость Екатеринбурга
Недвижимость Екатеринбурга
Видеорепортажи
Сайты агентств недвижимости
Фотогалерея коммерческих объектов
Фотогалерея жилых объектов
Агентства недвижимости
Продажа объектов недвижимости
Аренда объектов недвижимости
Отправить заявку на кредит
Карта районов Екатеринбурга
Ипотечные кооперативы
Аналитика
Новости
Пресс-релизы
Недвижимость Екатеринбурга
Газета «Есть вариант!»
Недвижимость Екатеринбурга
Обучение и сертификация
Недвижимость Екатеринбурга
Риэлторский информационный центр
Недвижимость Екатеринбурга
Загородная недвижимость
Недвижимость Екатеринбурга
Новости



28 сентября (2018)

Сделки с недвижимостью и налогообложение. Итоги круглого стола в УПН


При получении дохода от продажи недвижимости зачастую необходимо перечислить определённую сумму в государственную казну. Бывает, что продавцы дорогостоящего имущества знают об этом, но стремятся избежать уплаты налога. Вот только выполнить эту задачу удаётся далеко не всем.

Нюансов в налогообложении при продаже недвижимости много, и подчас настолько витиеватых, что даже опытные специалисты-риэлторы могут второпях не разглядеть и не указать на них своим клиентам, а в итоге продавцы получают «сюрприз» в виде необходимости расстаться с частью полученного дохода.

На недавнем «круглом столе» в Уральской палате недвижимости вопрос налогообложения при сделках с недвижимостью был рассмотрен с нескольких сторон. Например, должен ли риэлтор давать консультации по налогообложению, несёт ли он ответственность за неверный совет. А также были разъяснены новшества и сложности, которые возникают на практике при налогообложении совершённых сделок. Напомним, что мероприятие УПН для риэлторов прошло по инициативе Россельхозбанка. Перед участниками выступили член Совета УПН Наталья Михайлюкова, генеральный директор «Бюро недвижимости Зыряновой» Николай Зырянов, представитель ЮК «ЮС КОГЕНС» Юлия Бушлеева, начальник службы по развитию партнёрского канала продаж регионального филиала Россельхозбанка Анжелика Сахнова, и другие.

Должен ли риэлтор консультировать клиентов о налогах

Мнение профессиональной ассоциации однозначное – риэлтор не может давать такие консультации, если у него нет соответствующей квалификации, если он не получил образование, дающее право оказывать такие услуги.

– Риэлтор должен указать клиенту, что у того возникает налог на доход, полученный при совершении сделки с недвижимостью, но производить расчёт налога ему не стоит, – пояснила эту позицию в своём выступлении на «круглом столе» Наталья Михайлюкова. – Правильно просчитать налог может человек, имеющий соответствующее образование, и он несёт за это ответственность. В работе с клиентами риэлтор может порекомендовать им обратиться либо в налоговую инспекцию по месту жительства, либо к сертифицированным налоговым консультантам, которые предлагают на рынке свои услуги. Стоимость этих услуг невысокая, 200–300 рублей. Риэлторы чаще всего не имеют специального образования, и, конечно же, консультировать клиентов о размере начисляемого налога им не рекомендуется.

Параметров, которые влияют на сумму налога, много. На «круглом столе» были перечислены и разъяснены некоторые из них. Например, какой налог от продажи имущества должен уплатить гражданин РФ, часто выезжающий за границу, и может ли он получить налоговый вычет, нужно ли заплатить налог при получении квартиры в дар, какой вычет даётся на продажу сразу двух квартир и т. д.
Налог на доход от продажи для резидентов и нерезидентов.

Сегодня многие россияне живут за границей, а в РФ получают доход – пенсию, вознаграждения и прочее. Если они проживают на территории нашей страны менее 183 дней в году, то считаются нерезидентами. Если они совершают сделку с недвижимостью, то полученный ими доход тоже подлежит налогообложению. И не по ставке 13 процентов, которая действует для резидентов (граждан РФ), а по ставке 30 процентов. В связи с этим возникает вопрос: а как налоговая служба узнает, сколько времени человек проживал на территории РФ?

– Информация о поездках за границу не передаётся в налоговую инспекцию – не налажен механизм обмена информацией, – рассказала Наталья Михайлюкова. – Поэтому человека, который проживает за границей и получает какую-то зарплату или пенсию на территории РФ, могут посчитать резидентом. А вот если у человека двойное гражданство, он точно не является резидентом РФ. Но в последнее время государство активно работает по порядку межведомственного обмена информацией по электронной почте, и информация пограничной службы впредь будет поступать в налоговую. Поэтому рисковать не следует, и, если граждане проживают в другой стране, они должны учитывать возможность повышенного налога, а также то, что на нерезидентов не распространяется имущественный налоговый вычет – такие продавцы должны уплатить налог от продажи со всей суммы полученного дохода.

Имущественный налоговый вычет

При уплате налогов существуют льготы в виде уменьшения облагаемой налоговой базы – это налоговые вычеты на доходы, полученные от продажи недвижимого имущества, и на расходы, понесённые от приобретения имущества.

При получении дохода от продажи жилого объекта (квартиры, жилого дома, части жилого дома, комнаты, доли в праве собственности) вычет составляет 1 млн рублей. С оставшейся суммы за минусом 1 млн рублей резидентами РФ уплачивается налог в размере 13 процентов.

Наталья Михайлюкова обратила внимание и на то, что имущественный вычет может быть применён один раз в финансовый год:

– То есть если в течение одного года гражданин продаёт две квартиры, то доход будет считаться совокупным – от продажи двух квартир. При этом имущественный налоговый вычет будет распространяться на весь совокупный доход (1 млн рублей вычитается из суммы, вырученной от продажи обоих объектов). Но есть и особенность, которая заключается в применении формулы «доходы минус расходы». Если есть документы, подтверждающие расходы на приобретение имущества, которое продали. Например, квартира продана за 3 млн рублей, и есть документы о покупке когда-то этой квартиры за 2,5 млн рублей. Тогда от налога освобождается вся сумма расходов, налоговый вычет здесь применять не нужно, и мы со всей оставшейся суммы заплатим налоги.

По мнению эксперта, имущественный вычет от продажи имущества выгодно применить, если имущество получено безвозмездно, то есть когда нет расходов на приобретение имущества. Допустим, квартира была получена в наследство. Если стоимость полученного имущества составляет, например, 3 млн рублей, то после применения налогового вычета в размере 1 млн рублей, налог уплачивается с суммы 2 млн рублей.

Срок нахождения имущества в собственности

Этот срок, как известно, влияет на порядок расчёта налогов. Изначально законодатель определил, что по истечении определённого времени нахождения имущества в собственности гражданина доход от продажи этого имущества полностью освобождается от налогообложения. Для имущества, полученного в порядке приватизации, наследования, дарения, сохраняется трёхлетний срок нахождения в собственности. По истечении этого времени продажа имущества освобождается от налогообложения полностью. Для остальных способов приобретения имущества после 1 января 2016 года установлен срок пять лет. Если право собственности было получено до 2016 года, то сохраняется срок три года.

Ещё один существенный момент в связи со сроком владения имуществом заключается в том, что он исчисляется с момента наступления права собственности. При получении наследства – это день смерти наследодателя. При покупке квартиры в жилищно-строительном кооперативе, где право собственности возникает в день полной выплаты паевого взноса, сделано исключение – срок владения имуществом начинается не с момента выплаты пая, а в день подписания акта приёма-передачи дома. Поскольку пай может быть уплачен раньше, чем построен объект. И нельзя владеть тем, чего нет в природе.

Налог при дарении

Если недвижимость подарили, то у получателя тоже возникает налог. От уплаты налога при дарении освобождаются только супруги и близкие родственники (по семейному законодательству РФ это родители, бабушки, дедушки, дети). Если имущество подарено не близким родственником дарителя, то возникает необходимость уплатить налог, исчисляемый от его кадастровой стоимости.

Таким образом, важно понимать, что если в результате сделки происходит не купля-продажа, а дарение доли в праве собственности, и участники сделки намереваются таким образом уйти от налога, то налог не возникнет только у близких родственников. Кроме этого, нужно знать, что в данном случае и налоговые вычеты не применяются.

Вычет для «загородки»

Имущественный налоговый вычет предусмотрен и на расходы на приобретение объектов жилого назначения и земельных участков индивидуального жилищного строительства. Освобождены от налогов на доходы физических лиц расходы в сумме более 2 млн рублей. Причём расходы на приобретение имущества суммируются. Можно применить вычет в отношении нескольких объектов. Например, человек купил комнату за 500 тысяч рублей, квартиру – за 1 млн рублей и дом – за 500 тысяч рублей, он может применить имущественный вычет в отношении всех объектов. Право получения вычета на несколько объектов, а не одного, как было ранее, предоставлено с 1 января 2014 года, когда в Налоговом кодексе произошли изменения.

– Возникает ли налог при продаже квартиры со встречной покупкой, когда, продав один объект, человек покупает другой?

Наталья Михайлюкова:

– Глубокое заблуждение считать, что при такой сделке не возникает налог. Здесь совершается две сделки – продажа и покупка. При продаже нужно уплатить налог на доход. Имущественный налоговый вычет за понесённые расходы на приобретение объекта жилого назначения применяется один раз в жизни. И если это так, то можно применить схему, которую многие называют взаимозачётом, когда покупатель показывает в налоговой декларации и доход от продажи, и расходы на приобретение нового объекта. Подаётся два заявления в налоговую инспекцию – о применении налогового вычета на доход, полученный от продажи имущества (например, стоимостью 1 млн рублей), и применении налогового вычета на расходы при приобретении другого жилого помещения (например, стоимостью 3,5 млн рублей). Тогда налог будет начислен на сумму дохода 500 тысяч рублей. Но данный «взаимозачёт» применяется только в заявительном порядке. Здесь не помешает помощь финансового консультанта, который сможет подготовить и декларацию, и заявления. Налоговая декларация подаётся в срок до 30 апреля следующего года.

 

 

 

Материал подготовила Светлана СОЛОВЬЕВА

 

Читайте новости УПН в Facebook и ВКонтакте! Это удобно!




12 сентября (2018)
Объявлены аукционы на право заключения договоров аренды земельных участков в городе Екатеринбурге   (Официально)

11 сентября (2018)
Новый дом комфорт-класса mART. Расположен в 5 минутах от центра, напротив КРК «Уралец»   (Новости компаний)

10 сентября (2018)
В Екатеринбурге завершилась осенняя выставка-распродажа недвижимости   (Аналитика)

06 сентября (2018)
Приглашаем на семинар "Недвижимость на Кипре: новостройки и виллы"   (Событие)

04 сентября (2018)
Марафон скидок на новостройки объявляет Домофест   (Событие)

31 августа (2018)
Дисконты на квартиры до 200 тыс. рублей   (Событие)

2018     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
2017     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2016     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2015     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2014     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2013     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2012     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2011     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2010     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2009     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2008     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2007     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12