Недвижимость Екатеринбурга
Уральская палата недвижимости
Недвижимость Екатеринбурга
Недвижимость Екатеринбурга
Недвижимость Екатеринбурга
Видеорепортажи
Сайты агентств недвижимости
Фотогалерея коммерческих объектов
Фотогалерея жилых объектов
Агентства недвижимости
Продажа объектов недвижимости
Аренда объектов недвижимости
Отправить заявку на кредит
Карта районов Екатеринбурга
Ипотечные кооперативы
Аналитика
Новости
Пресс-релизы
Недвижимость Екатеринбурга
Газета «Есть вариант!»
Недвижимость Екатеринбурга
Обучение и сертификация
Недвижимость Екатеринбурга
Риэлторский информационный центр
Недвижимость Екатеринбурга
Загородная недвижимость
Недвижимость Екатеринбурга
Новости



26 июня (2018)

Нотариальные сделки. Итоги Дня недвижимости УПН


О нотариальных сделках всегда идет речь на открытом семинаре «День недвижимости» в Екатеринбурге. 
Семинар этот ежегодно проводит Уральская палата недвижимости при поддержке администрации Екатеринбурга для горожан — потенциальных покупателей и продавцов недвижимости, профессионалов и тех, кто интересуется технологиями проведения операций и оформления прав.  Они слушают доклады выступающих и задают вопросы экспертам. 

В этом году на «Дне недвижимости» выступила нотариус Екатеринбурга Ольга Филиппова.

Новшеств в области нотариата появилось много. С 1 января этого года нотариусы все действия регистрируют в электронной форме, и номер нотариального действия присваивается именно из электронного реестра. Информацию государственных структур нотариусы получают в электронной форме посредством Единой информационной системы нотариата (ЕИС). Нотариусы могут получать выписки из ЕГРН с подписью сотрудников Росреестра. Могут сдавать документы на регистрацию перехода прав на недвижимость (регистрировать сделки) в электронном виде, что стало популярным у клиентов. Сроки регистрации при этом составляют одни сутки. и граждане заключают договоры у нотариуса, даже когда нотариальная форма не обязательна.

Согласие на сделку теперь можно удостоверить в любом регионе РФ. Нотариус, который удостоверяет это действие, отправляет электронный образ со своей электронно-цифровой подписью другому нотариусу в регион, где совершается сделка. Принявший образ нотариус преобразует его и подает документы на государственную регистрацию на бумажном носителе, равнозначном документу, который удостоверен в другом регионе.

Многие уже знают или пользовались сервисом проверки доверенностей. Реестр доверенностей находится в свободном доступе на сайте http://reestr-dover.ru/. Данные о документах в него нотариусы вводят незамедлительно после совершения нотариального действия. Недавно сюда добавлен сервис по проверке доверенностей, удостоверенных консульскими учреждениями и должностными лицами местного самоуправления.

Государственным структурам предоставлен расширенный доступ к данному реестру. Они могут направить нотариусу скан доверенности для подтверждения тождественности содержания.  С 1 января 2017 года сервис дополнен сведениями об отмене доверенностей, совершенных в простой письменной форме. Это важнее для юридических лиц. Нотариальная форма доверенности для них не обязательна, но при этом отмену доверенности они могут оформить в нотариальной форме, и данная отмена размещается автоматически в публичном сервисе.

У нотариусов реализован также реестр завещаний и реестр наследственных дел. Реестр завещаний и отмены завещаний – закрытый, и информация предоставляется только при наличии актовой записи о смерти наследодателя. О завещании живого человека узнать нельзя. Реестр наследственных дел – электронный и существует в рамках ЕИС, но в будущем станет публичным, и любой гражданин сможет узнать об открытии наследственного дела у того или иного нотариуса страны. В рамках наследственного дела нотариус делает запрос в базе брачных договоров. Брачный договор, как известно, меняет правовой статус имущества, и если он заключен, то в рамках наследственного дела доля супруги (супруга) не выделяется, и все имущество становится наследственной массой и делится между наследниками конкретной очереди.

О пакете документов по удостоверению сделок с недвижимым имуществом  

В числе обязательных документов — правоустанавливающие, а также выписка об отсутствии обременения, которая заказывается самостоятельно нотариусом, и справка формы 40, которую заказывает клиент. Нотариус проверяет наличие брачных отношений как продавца, так и покупателя — поскольку совместная собственность распространяется на недвижимое, движимое имущество и денежные средства, полученные в период брака.   1 ноября 2018 года нотариусы должны получить доступ к актам записи гражданского состояния (ЗАГС). Сейчас информацию о смерти, рождении, заключении и расторжении брака клиенты предоставляют нотариусу.

Нотариус истребует и согласия компетентных органов, например, органов опеки и попечительства, и согласия участников долевой собственности (отказ от права преимущественной покупки), если таковые требуются.

С 1 января 2018 года нотариусы в обязательном порядке запрашивают ряд справок для удостоверения договоров, как двухсторонних, так и односторонних. Истребуют также информацию об отсутствии сведений в Едином государственном реестре недвижимости о недееспособности участвующих в деле лиц (справку из Росреестра). Справка поступает по письменному запросу с электронной цифровой подписью нотариуса. Она приходит в течение суток, и нотариальные действия сдвигаются по времени. Например, раньше брачный договор удостоверялся в день обращения, теперь — после получения справки об отсутствии недееспособности.
Также нотариус проверяет и информацию об отсутствии дел о банкротстве лиц, участвующих в двустороннем или одностороннем договорах. Она содержится в Едином государственном реестре о банкротстве на сайте https://bankrot.fedresurs.ru/. Сведения о банкротстве запрашиваются по всем обращениям.
Проверяется и причастность лиц в экстремистской или террористической деятельности — через личный кабинет нотариуса на официальном сайте федеральной службы по финансовому мониторингу. Получение сведений происходит сразу в день обращения, и сделки не задерживаются.

Из вопросов по сделкам с использованием материнского семейного капитала 

— Как оформить соглашение о наделении долями по мат. капиталу (МСК) при покупке индивидуального жилого дома?
—Поскольку наделить долями можно только в жилом помещении, в таких соглашениях присутствуют элементы дарения земельного участка. Если земля куплена в период брака, то элементы дарения участка будут только в отношении детей, а в отношении родителей, поскольку земля является общей совместной собственностью, — элементы брачного договора.
Если недвижимость приобретается только за счет средств материнского капитала, доли всех членов семьи равны. Если эта недвижимость — жилой дом и земельный участок, то средства мат. капитала перечисляются на приобретение жилого дома. В отношении земельного участка необходимо будет указывать дополнительную сумму, за счет которой он приобретается, — потому что на покупку земли материнский капитал не выдается.

— В договоре купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого за счет средств мат. капитала, необходимо наделить долями сразу всех детей владельца сертификата. Если недвижимость приобретена на родителей и одного ребенка, а второй ребенок наделяется впоследствии долей, каков размер долей у каждого из детей?
— Уменьшить долю ребенка, на которого уже купили недвижимость, невозможно, поэтому, когда впоследствии наделяют долями по мат. капиталу, доля одного ребенка получается больше, чем у другого. Происходит сращение долей.

— Нотариус проверяет достижение последним ребенком трехлетнего возраста?
— Проверяет, но в практике были случаи, когда не проверил, и Пенсионный фонд не перечислил деньги продавцам, поскольку трехлетнего возраста ребенок не достиг. Нотариус предоставил недостающие для сделки средства в размере мат. капитала, и через три года их ему возместили. 

— Если второй ребенок впоследствии умирает, право на материнский капитал теряется?
— Право не теряется, но имеет значение момент использования денежных средств.  Если договор заключен и денежные средства использованы при жизни второго ребенка, то у него возникает право на долю недвижимого имущества, и она будет переходить уже по наследству. Если договор заключен уже после смерти второго ребенка, то долями наделяются оставшиеся члены семьи лица, имеющего  право на мат. капитал.

— Когда долей в праве собственности на жилье при использовании МСК наделен совершеннолетний ребенок, который сам состоит в браке, будет ли его доля совместной собственностью с супругой? При отчуждении такой доля требуется ли согласие супруги на отчуждение?
— Денежные средства выделяются государством на безвозмездной основе, поэтому не являются совместной собственностью и согласие на отчуждение такой доли получать не нужно.

— Как происходит раздел имущества супругов, приобретенного на средства МСК?
— При разделе общего имущества супругов необходимо исходить из первенства обязательств по мат. капиталу. Либо наделение долями всех членов семьи и раздел имущества супругов происходит в одном соглашении.  Когда жилое помещение находится в залоге у банка, то для раздела имущества супругов требуется его согласие. Когда ипотека гасилась и средствами мат. капитала, согласие банка необходимо отразить и в соглашении о разделе, и в соглашении о наделении долями по мат. капиталу.

— Могут ли совершеннолетние дети или супруг написать отказ от права на недвижимость, возникающего при использовании мат. капитала?

— Это вопрос спорный. Свердловская область занимает позицию, отличную от других регионов, и считает, что данные отказы удостоверять можно наравне с отказами от приватизации и т. п. Хотя практика складывается так, что если право уже возникло, то обладатель не может от него отказаться. Поэтому в нашем городе некоторые нотариусы удостоверяют, а некоторые не удостоверяют такие отказы.  Прямого запрета нигде нет, но есть судебная практика по отмене таких отказов.

— При смерти второго ребенка его доля на недвижимость, приобретенную на средства материнского капитала, переходит второму ребенку или в произвольном порядке другим членам семьи?
— Право на материнский капитал возникло, когда родился второй ребенок. Когда он умирает, право остается. Если денежные средства использованы на улучшение жилищных условий после смерти ребенка, то долями в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество наделяются оставшиеся члены семьи лица, имеющего право на материнский капитал, по соглашению сторон исходя из равенства долей на средства материнского капитала.  

 — Первый ребенок рожден в браке, который распался в 2010 году. Сейчас мама родила второго ребенка в новом браке. Имеет ли бывший муж право на долю при покупке недвижимости с использованием МСК?
— Юридическое значение имеет момент использования денежных средств по сертификату на право материнского капитала. Таким образом, субъект, обладающий правом на получение сертификата, обязуется наделить долями в праве собственности того супруга, с кем находился в зарегистрированном браке на момент использования денежных средств по сертификату. Что касается детей, то субъект, обладающий правом на получение сертификата, обязан наделить всех своих детей долями, вне зависимости от того, кто является отцом ребенка.

Из вопросов по совместной собственности супругов при приобретении недвижимого имущества

— На практике встречаются договоры в простой письменной форме, в которых указано, что за покупателя денежные средства вносит третье лицо, например, мама, дядя и т. п.  Является ли в таком случае приобретаемое жилое помещение совместной собственностью супругов?
— Если имущество приобретено в период брака и в отсутствие брачного договора, оно является совместной собственностью. Вообще оплата третьим лицом не предусмотрена конструкциями гражданских договоров, — если третье лицо участвует, оно также должно подписать договор.  В данном случае возможно оформить дарение денег на приобретение жилого помещения.   И в случае возникновения спора — это будет доказательством того, что денежные средства были подарены и не являются общей совместной собственностью супругов.  В судебном порядке можно будет признать недвижимость единоличной собственностью одного из супругов. При этом в договоре дарения нужно обязательно указать, что деньги подарены именно на приобретение этого жилого помещения!

— Гражданское законодательство предусматривает два варианта закрепления единоличной собственности супругов (замены совместного режима собственности на раздельный).  Это брачный договор и соглашение о разделе имущества супругов в браке. В чем отличие этих документов?
— Различий много. Например, по моменту заключения: брачный договор может быть заключен до регистрации брака, в этом случае он начинает действовать с момента заключения брака или в любое время в период брака (статья 41 Семейного кодекса РФ). Соглашение о разделе имущества супругов составляется в период брака или после его расторжения. До брака соглашение нельзя заключить. Брачный договор подписывают лица, вступающие в брак, или супруги, а соглашение о разделе имущества — супруги или бывшие супруги. Брак совершается в день внесения записи в ЗАГСе, расторгается — либо в день внесения записи в ЗАГСе, либо в день вступления в законную силу решения суда о расторжении брака.  После расторжения брака режим общей совместной собственности на имущество, нажитое в браке, сохраняется, если не было заключено брачного договора или соглашения о разделе в период брака.
И брачный договор, и соглашение о разделе общего имущества супругов подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Ранее соглашение можно было заключить в простой письменной форме.  Несоблюдение обязательной нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Также имеется различие в устанавливаемых режимах собственности: в брачном договоре можно установить режим общей совместной, общей долевой или раздельной собственности, соглашением — режим общей долевой или раздельной собственности.
Различаются договор и соглашение и регулированием имущества. По брачному договору можно определить имущество, которое было приобретено ранее брака и в будущем. Можно, допустим, предусмотреть, что все имущество, которое будет приобретаться после заключения брачного договора, будет раздельной собственностью, а приобретенное до заключения брачного договора — совместной. Соглашение о разделе определяет права супругов в отношении уже имеющегося у них имущества. То, что будет приобретено в будущем, этим документом нельзя урегулировать. Таким образом, по содержанию брачный договор может быть шире, чем соглашение о разделе имущества супругов. В брачном договоре можно также установить обязательства супругов.

— Брачный договор заключен 20 лет назад в другом регионе. После смерти одного из супругов может ли второй это скрыть и предъявить свои права на наследство? Нотариусы сами заносят в электронный реестр подобные договоры, заключенные ранее?
— Нотариусы вносят в электронные реестры информацию о брачных договорах, удостоверенных с 1 июля 2014 года. В отношении брачных договоров, удостоверенных до этой даты, у нотариусов отсутствует обязанность по внесению в ЕИС. В отношении завещаний и наследственных дел нотариусы обязаны внести в Единую информационную систему всё, что хранится в архиве. Таким образом, реестр завещаний и наследственных дел содержит весь объем информации и является достоверным. 

— Возможно ли открывать наследство у любого нотариуса? Или «по букве»?
— С 12.12.2017 совместным распоряжением Главного Управления Министерства юстиции РФ по Свердловской области и Нотариальной палаты Свердловской области от 12.12.2017 № 2198/10 отменены все распоряжения, касающиеся распределения наследственных дел между нотариусами одного округа (по букве алфавита, с которой начинается фамилия наследодателя, либо по территориальности внутри одного нотариального округа).
Таким образом, открыть наследственное дело допустимо у любого нотариуса в пределах нотариального округа.

— Почему нотариусы требуют отказы от преимущественного права, если четыре собственника вместе продают свои доли одному человеку?
— В рамках договора купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности, оформленного единым документом, отказы от права преимущественной покупки не требуются. В том случае, когда отчуждение недвижимого имущества происходит хоть и в один день, но разными договорами, отказы от права преимущественной покупки требуются обязательно. 

Материал подготовила Светлана СОЛОВЬЕВА

 

Читайте новости УПН в Facebook и ВКонтакте! Это удобно!

 




26 июня (2018)
Специальное предложение: 1 комнатные квартиры от 2 300 000 рублей. ЖД "Навигатор"   (Новости компаний)

20 июня (2018)
IV Байкальский саммит РГУД 2018. Иркутск   (Мероприятия)

08 июня (2018)
Жилой дом «Навигатор» прошел аккредитацию в нескольких банках!   (Новости компаний)

07 июня (2018)
В каком банке выгоднее взять ипотеку?   (Ипотека)

04 июня (2018)
«Атомстройкомплекс» объявляет о старте новой акции в поддержку ипотечных сделок   (Новости компаний)

31 мая (2018)
На Конгрессе РГР риэлторы России обсудят подготовку инфраструктуры Челябинска к саммитам ШОС и БРИКС   (Событие)

2018     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
2017     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2016     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2015     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2014     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2013     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2012     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2011     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2010     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2009     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2008     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2007     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12