Недвижимость Екатеринбурга
Уральская палата недвижимости
Недвижимость Екатеринбурга
Недвижимость Екатеринбурга
Недвижимость Екатеринбурга
Видеорепортажи
Сайты агентств недвижимости
Фотогалерея коммерческих объектов
Фотогалерея жилых объектов
Агентства недвижимости
Продажа объектов недвижимости
Аренда объектов недвижимости
Отправить заявку на кредит
Карта районов Екатеринбурга
Ипотечные кооперативы
Аналитика
Новости
Пресс-релизы
Недвижимость Екатеринбурга
Газета «Есть вариант!»
Недвижимость Екатеринбурга
Обучение и сертификация
Недвижимость Екатеринбурга
Риэлторский информационный центр
Недвижимость Екатеринбурга
Загородная недвижимость
Недвижимость Екатеринбурга
Новости



29 мая (2018)

Налогообложение сделок с недвижимостью. Итоги семинара УПН


Начальник отдела по работе с налогоплательщиками Федеральной налоговой службы по Ленинскому району Екатеринбурга Валерий Хромов выступил на ежегодном открытом семинаре «День недвижимости». Он стал одним из спикеров, впервые приглашённых организатором – Уральской палатой недвижимости. Тема уплаты налогов на недвижимость и получения имущественных налоговых вычетов при продаже или покупке объектов – актуальна для граждан, продавцов и покупателей недвижимости всегда, и каждый раз со сцены конференц-зала администрации города на семинаре она рассматривается в свете тех или иных конкретных жизненных ситуаций.

Законодательство в части налогов и вычетов изменилось с 2014 года. Если вы купили квартиру до этого, то получаете вычет по одному порядку, если после – по другому. Изменился и срок владения недвижимостью, освобождённый от налогообложения при её продаже. Но остались неизменными виды доходов, подлежащих налогообложению, категории плательщиков налогов и многое другое. Если вы налогоплательщик и продали свою квартиру, дом, земельный участок, то должны заплатить налог. И неважно, что вместе с этим вы тут же приобрели более дорогую недвижимость и использовали для этого средства от продажи первого объекта.

Кто платит налог на имущество

Валерий Хромов ФНС Екатеринбург– Плательщиками являются физические лица с момента рождения и до смерти, поэтому никогда не надо удивляться, что несовершеннолетнему ребёнку или человеку в преклонном возрасте начисляют налог или просят его продекларировать доходы, – уточнил на семинаре Валерий Хромов. – Здесь нет никаких ограничительных рамок по возрасту или социальному статусу. Единственное, что здесь имеет значение – является ли человек резидентом РФ или не является. Сегодня мы рассмотрим налогообложение резидентов – физических лиц, которые проживают на территории РФ более 183 дней в году (те, кто проживает менее этого периода, – нерезиденты). В налогообложении не действуют понятия иностранный или российский гражданин, а только резидент или нерезидент.

Что такое доход

Спикер посетовал также, что очень часто люди воспринимают доход как положительную разницу между чем-то и чем-то. Но в целях налогообложения под доходом понимается любая сумма как в денежной, так и в натуральной форме в виде полученной материальной выгоды. То есть если продали квартиру, то вся сумма, за которую мы продали, является доходом, пока – без учёта произведённых расходов. Если человек купил автомобиль за 1 млн рублей, а через год продал за 800 тысяч, формально он дохода никакого не получил. Но для налогообложения он получил доход в размере 800 тысяч рублей! Неверно полагать, что, продав квартиру за 3 млн рублей и купив тут же другую за 4,5 миллиона, человек не получил дохода и ему ничего декларировать не надо. Надо! Но не любой доход подлежит налогообложению.

Какие доходы облагаются налогом, какие – нет

В ст. 217 Налогового кодекса РФ перечислены виды дохода, которые полностью или частично освобождаются от налогообложения. Это закрытый перечень, то есть не требующий каких-то дополнений и расшифровок. Что касается налогов на недвижимое имущество, то освобождаются три вида доходов.

Во-первых, это доходы в денежной или натуральной форме, получаемые от физических лиц в порядке наследования. То есть если мы как физ. лица получили по наследству имущество, не важно, в какой степени родства, – этот доход полностью освобождается от налогообложения. Но если в дальнейшем наследованное имущество будет реализовано, то заплатить налог будет нужно, так как если наследство продаётся, то оно считается уже собственностью продавца, который получает доход от продажи (не от наследования).

Второй доход, который не подлежит налогообложению, – полученный в порядке дарения, за исключением, если предметом дарения является недвижимое имущество, транспортные средства, доли в организации, акции, подаренные посторонним человеком – не близким родственником. Пример: один человек подарил другому человеку 1 млн рублей – эти деньги освобождаются от налогообложения. Но если подарил, дом, квартиру, землю, автомобиль, долю в уставном капитале или акции – этот доход облагается налогом. Если всё это подарил муж или жена, родители, братья, сестры, дедушки, бабушки и внуки – не облагается налогом.

Третий вид – доходы от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три или пять лет и более. Имущество с пятилетним сроком владения, – которое приобретено и продано после 1 января 2016 года. Если вы после этой даты купили квартиру или жилой дом, то доход от продажи освободится от налога, только если объекты будут в собственности более пяти лет. Имущество, приобретённое до 2016 года, освобождается от налогообложения, если находилось в собственности три года и более.

Но есть три вида имущества, которые сохраняют трёхлетний срок, даже если приобретены после 1 января 2016 года. Первое – это имущество, полученное по наследству или по договору дарения от членов семьи или близких родственников (муж, жена, родители, дети, братья, сестры, бабушки, дедушки, внуки). То есть если в 2017 году мама подарила сыну квартиру, и он решит её продать, то доход от этой продажи освободится от налога не через пять, а через три года. Второе имущество, сохраняющее трёхлетний срок владения при расчёте налога от продажи, – полученное в порядке приватизации. Третье – полученное по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением).

Налог и заниженная стоимость в договоре

С 1 января 2016 года действует ещё одно правило об определении цены продажи в целях налогообложения. Чтобы уйти от налога, некоторые продавцы писали в договоре, что квартира реализована за 1 млн рублей (эта сумма дохода не облагается налогом). Новое правило говорит о том, что если в договоре указана цена продажи меньше, чем 70 % от кадастровой стоимости на 1 января года, в котором продаётся имущество, то в целях налогообложения принимается не указанный в договоре, а расчётный доход с коэффициентом 0,7 от кадастровой стоимости. Например, в договоре указана цена продажи 1 млн рублей, а объект имеет кадастровую стоимость 3 млн рублей. Эту сумму умножаем на 0,7 – получаем 2,1 млн рублей. Из данной суммы вычитаем 1 млн необлагаемого налогом дохода, в итоге с 1,1 млн необходимо будет уплатить налог.

В Налоговом кодексе РФ есть оговорка: субъект РФ может принять закон, сокращающий пятилетний период владения имуществом и коэффициент расчёта от кадастровой стоимости имущества. Но на данный момент на территории Свердловской области такого закона нет, и сделки, свершаемые здесь, рассматриваются с пятилетним сроком владения имуществом и с коэффициентом 0,7 от кадастровой стоимости. Но если имущество продаётся в другом регионе, возможны иные условия.

Как определяется срок нахождения в собственности

Нахождение в собственности начинается с момента государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Из этого общего правила есть ряд исключений.

К таким случаям относится участие в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). Согласно законодательству, при строительстве квартиры в ЖСК право собственности возникает с момента полной оплаты пая и передачи квартиры в пользование. То есть, купив квартиру в ЖСК, мы можем не регистрировать право собственности, но платить налог будем с момента окончательного расчёта.

Следующее исключение – имущество, полученное по наследству. Срок владения таким имуществом исчисляется не со дня регистрации, а с момента смерти наследодателя. Вступление в права наследования и регистрация собственности в этом случае может затянуться на полгода. То, что собственниками недвижимости наследники считаются с момента смерти наследодателя, может повлиять на налогообложение наследуемого имущества при продаже.

– Как рассчитывается срок владения, если один супруг наследует после смерти другого супруга?

– Здесь нужно иметь в виду, что имущество, приобретённое в период брака, является совместной собственностью. И не важно, на кого оно оформлено. Например, в 2010 году купили в период брака квартиру, зарегистрировали всё на мужа, в 2017 году муж умер, жена стала собственницей и в 2018 продала. То есть по документам она будет собственницей менее трёх лет, но так как квартира приобретена в браке в 2010 году, право собственности у неё возникло также в 2010 году, и, следовательно, она освобождается от налогообложения ввиду более чем трёхлетнего срока владения.

– А если квартира приобретена в браке в общую долевую собственность?

– Это как раз ещё одно исключение. Если собственник доли в имуществе наследует, получает в дар или покупает долю, принадлежащую умершему собственнику, то в этом случае, согласно ГК РФ, изменение доли в имуществе не прекращает его право. Пример: в 2010 году брат с сестрой получили по наследству квартиру по ½ доли, в 2017 году брат умер, и сестра получила по наследству, или в 2017 году брат подарил или продал долю сестре. Сестра стала собственницей всего объекта в 2017 году, но право собственности у неё возникло в 2010 году. То есть при увеличении или уменьшении доли в имуществе право собственности не прекращается и будет считаться с момента государственной регистрации первоначальной доли.

Ещё одно исключение – когда право собственности признано судом. В этом случае срок владения имуществом исчисляется не с момента государственной регистрации, а с момента вступления в силу решения суда.

Вычеты

На отдельные виды дохода, не освобождённые от налогообложения, применяются имущественные налоговые вычеты на доходы при продаже имущества и при его покупке.

Если продаётся имущество, то налог насчитывается не на всю сумму дохода, полученную от продажи, а за минусом имущественного вычета. Этот вычет по жилой недвижимости применяется или в размере 1 млн рублей, или в размере фактических затрат на её приобретение. Затраты на ремонт, перепланировку сюда не входят. Например, квартира, полученная по наследству, продана за 3 млн рублей, – с 2 млн рублей нужно заплатить налог. Если квартира продана за 3 млн, но была куплена год назад за 2,8 млн рублей, то с 200 тыс. рублей нужно заплатить налог. Если квартира была куплена ранее за 3 млн рублей и более, то дохода, подлежащего налогообложению, не возникает.

– Что входит в состав затрат, связанных с приобретением?

– Помимо стоимости покупки или строительства, сюда можно включить проценты по кредитам, взятым на приобретение этого жилья, а также уплату госпошлины и оплату услуги риэлтора.

Вычет 1 млн рублей даётся не на каждого собственника объекта, а на весь объект или на совокупность объектов. Если продаётся две квартиры за 3 и 2 млн рублей, то доход будет в размере 5 млн рублей, а 1 млн рублей применяется на всю совокупность доходов – на 5 млн рублей. С 4 млн рублей нужно заплатить налог.

Если квартира, принадлежащая по 1/2 доли двум гражданам, продаётся не как квартира, а как каждая доля, другими словами, если в договоре будет сказано, что покупатель купил не квартиру, а две доли в квартире, то вычет будет применяться на каждую долю, а не на весь объект.

Вычет при покупке даётся на приобретение квартиры, жилого дома, комнаты и земельного участка с жилым домом. Покупка земельного участка без жилого дома – не подлежит вычету.

Вычет при покупке ограничивается 2 млн рублей. То есть если покупатели купили квартиру за 5 млн рублей, то вычет получат в размере 2 млн рублей. До 2014 года при покупке объекта в общую долевую собственность вычет в размере 2 млн рублей делился соразмерно долям. Сейчас даётся на каждую долю. Если два человека купили квартиру за 5 млн рублей по 1/2 доли, то каждый может получить вычет на покупку в размере 2 млн рублей, если купили объект на двоих за 3 млн рублей, то каждый покупатель получит вычет в размере 1,5 млн рублей.

С 2014 года действует правило, по которому остаток вычета на покупку, если не использован полностью, может быть применён при покупке другого объекта. Например, вы купили комнату стоимостью 1,2 млн рублей после 1 января 2014 года. Воспользовались вычетом в размере 1,2 млн рублей, осталось не использовано 800 тысяч рублей. Если в 2017 году вы купили квартиру, то можете написать заявление на вычет в размере этого остатка. По имуществу, приобретённому до 1 января 2014 года, это правило не действует.

Если квартиру, за покупку которой вы начали получать налоговый вычет, продали, то получение вычета продолжается. Пример: продали квартиру, полученную в наследство менее трёх лет назад не от близкого родственника, за 2,5 млн рублей. Налогообложению подлежит 1,5 млн рублей. В этом же году купили квартиру за 3 млн рублей, вычетом от покупки не пользовались и имеют право на вычет в размере 2 млн рублей. Налог при продаже в 1,5 млн рублей погашается вычетом при покупке в размере 2 млн рублей и остаётся имущественный вычет при покупке в размере 500 тысяч рублей. Если покупатель недвижимости заработал за год 500 тысяч рублей и уплатил налог на доходы физических лиц с этой суммы в размере 13 %, то есть 65 тысяч рублей, он эту сумму может вернуть, обратившись в налоговую инспекцию с декларацией на вычет.

Когда возникает вычет

Право на вычет при покупке возникает с года, в котором зарегистрировано право. При долевом строительстве или ЖСК – с момента, когда подписан акт приёма-передачи объекта. Если в 2016 году вы вступили в долёвку, заплатили все деньги, а акт приёма-передачи подписали в 2018 году, то право возникло с 2018 года.

Пенсионеры остаток имущественного вычета могут перенести на три предыдущих налоговых периода. Например, пенсионер купил недвижимость в 2017 году за 2 млн рублей. В 2018 году он может получить льготу за 2015, 2016 и 2017 годы, если в это время у него был какой-то доход. Если пенсионер ничего, кроме пенсии, не подлежащей налогообложению, не получает, он не может воспользоваться вычетом.



       

 

Материал Подготовила Светлана СОЛОВЬЕВА

__________________________________________________
Читайте новости УПН в Facebook и ВКонтакте! Это удобно!

 

 




18 мая (2018)
ИПОТЕКА 5,5% от ЖД «Навигатор»   (Новости компаний)

16 мая (2018)
19 мая состоятся Новострой- и Коттедж-туры, а также тур по малоэтажным ЖК и таунхаусам   (Мероприятия)

08 мая (2018)
Ипотека от СКБ-банка – самое время купить жилье!   (Новости компаний)

2018     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
2017     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2016     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2015     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2014     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2013     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2012     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2011     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2010     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2009     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2008     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2007     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12