Недвижимость Екатеринбурга
Уральская палата недвижимости
Недвижимость Екатеринбурга
Недвижимость Екатеринбурга
Недвижимость Екатеринбурга
Видеорепортажи
Сайты агентств недвижимости
Фотогалерея коммерческих объектов
Фотогалерея жилых объектов
Агентства недвижимости
Продажа объектов недвижимости
Аренда объектов недвижимости
Отправить заявку на кредит
Карта районов Екатеринбурга
Ипотечные кооперативы
Аналитика
Новости
Пресс-релизы
Недвижимость Екатеринбурга
Газета «Есть вариант!»
Недвижимость Екатеринбурга
Обучение и сертификация
Недвижимость Екатеринбурга
Риэлторский информационный центр
Недвижимость Екатеринбурга
Загородная недвижимость
Недвижимость Екатеринбурга
Новости



23 октября (2018)

Особенности перевода жилых помещений в нежилые. Итоги X Уральского форума по недвижимости


Смена статуса квартиры на первом этаже многоквартирного дома на нежилое – достаточно распространённое действие. Предприимчивые собственники занимаются этим с самого начала современного рынка недвижимости. Предприниматели охотно приобретают удачно расположенные квартиры, которые могут быть переведены в нежилые и оборудованы входной группой на оживлённую улицу.

Всегда существовали определённые требования, выполнив которые, можно получить разрешение на перевод в администрации города. В 2005 году новый Жилищный кодекс РФ унифицировал разрозненные правила перевода, регламентировав единый порядок, и переводить в нежилое (или обратно) стало понятнее и удобнее.

Однако в последнее время Верховный суд РФ (ВС) изменил позицию в отношении исков по таким объектам, и собственникам помещений приходится несладко. Подробнее об этом было рассказано риэлторам на недавнем
X Уральском форуме по недвижимости.

– С 2005 года Жилищный кодекс в части переводов помещений из жилых в нежилые не поменялся, не введено новых норм, кроме некоторых уточнений о подаче документов через многофункциональный центр. Но, несмотря на это, с 2005 года трижды поменялась судебная практика по данному вопросу, – отметила на форуме адвокат Татьяна Сафарова. – Трудности возникли в связи с использованием общего имущества многоквартирного жилого дома (МКД), где размещается переведённое помещение. Статья Жилищного кодекса о таком имуществе тоже не поменялась, ни в одном пункте не изменена правовая основа. Но при этом на уровне Верховного суда судебная практика по этому вопросу поменялась два раза.

Сегодня перевод остался простой процедурой – перечень документов закрытый, никаких дополнительных документов не требуется, проблема появилась при получении согласия собственников многоквартирного жилого дома на использование общего имущества – земельного участка, а с апреля 2017 года ещё и наружной стены дома. Верховный суд стал считать стену общим имуществом и обустройство любой «дырки» в ней – использованием и… уменьшением этого имущества.

– Обустройство любого дверного проёма вместо окна или подоконного пространства признается уменьшением общего имущества дома, реконструкцией и требует получения согласия всех собственников квартир, а сделать это непросто, – рассказала также Татьяна Сафарова. – Но каким образом можно уменьшить земельный участок? Каким был в квадратных метрах участок под домом, таким и остаётся. Площадь застройки не может уменьшиться, если организовать входную группу, присоединить крыльцо или пандус для помещений первого этажа. Не меняется и площадь стены, если в ней сделали входную дверь. Но тем не менее практика пошла по такому пути. Хотя прежде ВС говорил иначе.

Ещё одна ситуация связана с формированием из одного помещения на первом этаже нескольких отдельных изолированных объектов недвижимости. Например, когда на первом этаже когда-то был большой магазин, а потом его поделили на несколько небольших офисов, кафе, парикмахерских, которым нужен был отдельный выход. Дробление согласовывалось по нескольким документам – заключению техников-строителей о том, что это является не реконструкцией, а переустройством, заключению министерства строительства о том, что разрешение на строительство здесь не требуется, двум техническим планам, выполненным кадастровыми инженерами. Объекты ставились на кадастровый учёт, собственник регистрировал два помещения. Но суды начали принимать другие решения. В одном из определений Верховного суда сказано, что вопрос капитального ремонта, перепланировки и реконструкции – правовой, и заключения профильных специалистов, министерства строительства, лицензированной строительной организации не требуется, для суда это не является доказательством по делу. Строительные вопросы начали решать судьи, юристы по образованию.

– В каждом доме есть свой недовольный сосед, который против того, что кто-то на первом этаже открыл магазин, офис и начал зарабатывать какие-то деньги, – пояснила адвокат. – Иногда он идёт в суд или обращается в прокуратуру, которая соглашается представлять его интересы уже в отношении неограниченного круга лиц. Истец говорит о том, что нарушено право пользования общим имуществом МКД, и начинает спор.

Заявляется иск о защите права собственности собственника, негаторный иск (от лат. negaterius – «отрицательный», внедоговорное требование владеющего вещью собственника к третьим лицам об устранении препятствий, связанных с осуществлением правомочий по пользованию и распоряжению имуществом – прим. ред.). Сроков исковой давности по таким искам нет, и «валятся» переводные объекты 10–15-летней давности.

Суд принимает решение вернуть помещение в первоначальное состояние, заложить входную дверь, демонтировать входную группу (несмотря на то, что переведённый объект на первом этаже без отдельной входной группы вообще существовать не может). Интересно также, что решение о переводе суд… оставляет в силе, потому что никаких нарушений при переводе допущено не было (администрация, выдавая разрешение, рассматривала закрытый перечень документов, в котором согласия собственников МКД нет, так как оно не требуется).

В результате собственник остаётся с объектом, переведённым из жилого фонда в нежилой, с закрытым входом, без возможности доступа в это помещение. Чтобы его использовать, опять нужно переводить его в жилое помещение, делать выход в подъезд. Когда нежилые помещения на первом этаже дробятся, то изолированные офисы вообще не могут сделать выход через другие помещения. Там другие собственники, другие помещения, все проходы заложены, переделаны, все изменения зафиксированы, объекты поставлены на кадастровый учёт, и много раз перепродавалось, тем не менее суд принимает решение заложить дверной проём, вернуть всё в первоначальное положение. Решение неисполнимо, тем не менее принимается. И за неисполнение решения юридическим лицом предусмотрена уголовная ответственность в виде штрафа (от 200 тысяч рублей).

С учётом защиты интересов одного из собственников многоквартирного дома должно быть реальное нарушение его права. В чём здесь его права нарушены? – он как пользовался имуществом, так и пользуется, как ходил вдоль стены, так и может ходить. В одном из решений суда было сказано: «Изменение внешнего фасада дома со стороны двора нарушает права заинтересованного лица как собственника имущества, что само по себе является основанием для удовлетворения исковых требований».

Раньше позиция Верховного суда, основанная, напомним, на одной и той же норме, например, по объектам, где сделан дверной проем из оконного, была логичной и заключалась в следующем (цитата): «Демонтаж части стены в подоконном пространстве и устройство на его месте дверного проёма не влечёт изменения параметров объекта капитального строительства, в частности, общей площади здания, высоты, количества этажей и качества инженерно-технического обеспечения. Указанные работы не влекут уменьшения общего имущества, поскольку в результате их производства не изменился порядок использования данных конструкций другими собственниками помещений в многоквартирном доме, переустройство и перепланировка помещений, принадлежащих собственнику, не привлекла присоединения к нему части общего имущества в доме. При устройстве входа в подоконном пространстве затронута внешняя стена дома, которая одновременно является внешней стеновой панелью, на уровне принадлежащего ответчику помещения не использовалась и не используется другими собственниками помещения».

Сегодня же практика говорит о том, что любое изменение несущей стены является нарушением прав собственников многоквартирного дома. По сути, сейчас общее имущество МКД вообще трогать нельзя, то есть нельзя даже повесить вывеску, потому что для этого нужно просверлить стену для установки крепежа.

– С учётом судебной практики в ситуации, когда согласия собственников не требуется и администрация города принимает решения о переводе из жилого в нежилое, из нежилого в жилое, собственнику переводимого помещения желательно всё равно получать согласие собственников и оставлять такой документ себе, он – его личное спокойствие до тех пор, пока не изменится ситуация по рассмотрению таких споров. Что касается сбора согласий собственников по тем помещениям, которые уже перепланированы и функционируют, то делать это бесполезно, так как согласие собственников должно быть получено на момент принятия решения о переводе помещения.

Материалы X Уральского форума по недвижимости опубликованы на сайте forum.upn.ru

Напомним, что генеральным партнером X Уральского форума по недвижимости выступила компания

Официальный партнёр –

Партнер секции «Риэлторские технологии для руководителей» –  АбсолютБанк

Партнер секции «Риэлторские технологии для агентов» –  УБРиР

Партнер секции «КПД зарубежных риэлторов: тренды, технологии, маркетинг и инвестиции» - ЦН «Северная казна»

Партнер секции по коммерческой недвижимости - Группа компаний «Априори»


 

Материал подготовила Светлана СОЛОВЬЕВА




30 октября (2018)
НОВОЕ ЖИЛЬЕ В ИПОТЕКУ   (Новости компаний)

30 октября (2018)
Объявлены аукционы на право заключения договоров аренды земельных участков в городе Екатеринбурге разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство/производственная деятельность   (Официально)

26 октября (2018)
В ЖК «Уральский» стартовали продажи очередного дома.   (Новости компаний)

25 октября (2018)
Домофест оживит рынок жилья Екатеринбурга к Новому году   (Событие)

25 октября (2018)
Недвижимость: памятка для покупателя   (Новости компаний)

15 октября (2018)
Специальные цены на паркинги при 100% предоплате!   (Новости компаний)

10 октября (2018)
Объявлены аукционы на право заключения договоров аренды/продажи земельных участков в городе Екатеринбурге   (Официально)

05 октября (2018)
Согревающие скидки до 680 000 руб. на квартиры в готовых домах!   (Новости компаний)

03 октября (2018)
Квартира в ипотеку по сниженной ставке 8,9%!   (Новости компаний)

03 октября (2018)
Город Оха или еще больше издержек, башенных кранов и…задержки с оплатой   (Аналитика)

2018     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
2017     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2016     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2015     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2014     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2013     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2012     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2011     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2010     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2009     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2008     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2007     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12