Недвижимость Екатеринбурга
Уральская палата недвижимости
Недвижимость Екатеринбурга
Недвижимость Екатеринбурга
Недвижимость Екатеринбурга
Видеорепортажи
Сайты агентств недвижимости
Фотогалерея коммерческих объектов
Фотогалерея жилых объектов
Агентства недвижимости
Продажа объектов недвижимости
Аренда объектов недвижимости
Отправить заявку на кредит
Карта районов Екатеринбурга
Ипотечные кооперативы
Аналитика
Новости
Пресс-релизы
Недвижимость Екатеринбурга
Газета «Есть вариант!»
Недвижимость Екатеринбурга
Обучение и сертификация
Недвижимость Екатеринбурга
Риэлторский информационный центр
Недвижимость Екатеринбурга
Загородная недвижимость
Недвижимость Екатеринбурга
Новости



27 июня (2017)

О нотариальных сделках с мат. капиталом рассказали на Дне недвижимости


Недавно жители Екатеринбурга имели возможность посетить бесплатный семинар «День недвижимости», который ежегодно проводит Уральская палата недвижимости при поддержке администрации города. Темы докладов были составлены по вопросам, поступившим в последнее время в УПН, нотариальные сделки с долями – одна из них. Вопрос актуальный, поскольку сегодня все сделки с долевой собственностью на жильё подлежат обязательному нотариальному удостоверению, в том числе и сделки с использованием материнского капитала.

На вопросы граждан по поводу удостоверения сделок с недвижимостью ответила нотариус, кандидат юридических наук Ольга Филиппова.



– Как происходит нотариальное удостоверение сделки?

– Нотариус проводит предварительную беседу с клиентами, принимает необходимые документы для удостоверения договора и проводит правовую экспертизу представленных документов, – пояснила Ольга Филиппова. – Часть документов нотариус запрашивает самостоятельно (например, выписки из Росреестра). Некоторые документы, доступ нотариусов к которым ограничен, приносят клиенты самостоятельно (правоустанавливающие документы, справки о зарегистрированных лицах). При наличии всех документов нотариус берёт их в работу и составляет текст договора, назначая конкретное время для подписания сторонами. В назначенное время стороны приходят, знакомятся с текстом договора, и нотариус зачитывает текст договора вслух, выясняет, произведена оплата или нет, разъясняет правовые последствия заключения сделки. Затем у нотариуса есть возможность предоставить документы на регистрацию на бумажных носителях и в электронной форме.

– У кого остаются оригиналы правоустанавливающих документов?

– Все оригиналы правоустанавливающих документов остаются у нотариуса. Клиентам на руки выдается только удостоверенный договор. Для Росреестра этого достаточно, если право было зарегистрировано. Если право не зарегистрировано либо если продаётся не все принадлежащее лицу имущество, а его часть (доля в праве), то нотариус делает отметку на документе-основании о совершенном нотариальном действии и отдает оригиналы на руки гражданам.

– Сколько экземпляров у нотариально удостоверенных договоров?

– Нотариально удостоверенные договоры выдаются всем участникам договора, и один экземпляр изготавливается для архива нотариуса. Для Росреестра экземпляр нотариального договора не изготавливается, а, как правило, делается копия. Договор, оформленный на бланках единого образца, передаётся покупателям, а экземпляр договора без бланка выдаётся продавцам в соответствии с Положением о порядке изготовления, обращения, учёта и использования бланка для совершения нотариальных действий. Таким образом, если три покупателя и три продавца, то будет изготовлено семь экземпляров договора.

– Кто имеет право сдавать пакет документов на регистрацию и каково участие в этом процессе нотариуса?

– В соответствии п. 3. статьи 8.1. Гражданского кодекса при заключении сделки в простой письменной форме запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц. Если же сделка совершена в нотариальной форме, то запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. Таким образом, если сделка нотариальная, то либо продавец, либо покупатель могут сдать пакет на регистрацию. Если на стороне покупателей три участника, то все трое должны пойти на регистрацию. В настоящее время нотариус также обладает полномочиями по передаче на регистрацию документов. Удостоверив договор, он оставляет у себя документы, необходимые для регистрации. Если передает на регистрацию документы на бумажных носителях, то изготавливаются копии, нотариус оплачивает самостоятельно пошлину за регистрационные действия, подписывает заявление о государственной регистрации перехода права от своего имени и отвозит пакет документов в МФЦ. Затем забирает зарегистрированный пакет документов и выдаёт их сторонам договора. Срок регистрации – три рабочих дня.

Также возможна регистрация в электронном виде, когда нотариус формирует пакет электронных документов и вместе с заявлением на регистрацию подписывает своей электронной цифровой подписью. Госпошлина при этом оплачивается электронным способом. При электронной регистрации потребуется номер вашего СНИЛС, так как программа требует его заполнения. Регистрация занимает сутки с момента подтверждения оплаты пошлины. Нотариус получает выписку, подтверждающую возникновение права, и выдаёт её новому правообладателю и удостоверяет равнозначность электронного документа документу на бумажном носителе. В данном случае штампы Росреестра на договорах не проставляются, а подтверждением регистрации является выписка с ЭЦП сотрудника Росреестра.

Стоимость нотариальных услуг по представлению документов на государственную регистрацию составляет 2460 рублей, получение выписки – от 150 до 300 рублей в зависимости от количества страниц.

– К любому ли нотариусу можно обратиться за удостоверением сделки?

– Существуют территориальные ограничения по удостоверению нотариальных договоров. С июля 2016 года удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество.

Удостоверение договора об отчуждении объектов недвижимого имущества, находящихся в разных субъектах РФ, производится нотариусом любого нотариального округа, расположенного в пределах одного из субъектов, на территории которого находится указанное имущество. Данное исключение относится также к договорам мены, раздела имущества, нажитого в период брака, и договорам раздела наследственного имущества.

– Необходимо ли нотариальное удостоверение договора отчуждения из целого объекта доли в праве?

– Вначале Росреестр требовал нотариальную форму такого договора, но затем было решено принимать договоры и в простой письменной форме. Данная позиция Росреестра опубликована на сайте, раздел «Новости» от 12.08.2016 года. Хотя, несмотря на это, на практике бывают отказы в регистрации простой письменной формы.

– Содержит ли нотариальный договор обязательство зарегистрированного лица сняться с регистрационного учёта?


– Запрашивая справку о зарегистрированных в жилом помещении лицах, нотариус отражает в договоре содержащуюся в ней информацию. Часто клиенты просят включить данную фразу о выписке из квартиры. Это возможно, если зарегистрированное лицо является одним из продавцов. Если в жилом помещении зарегистрировано третье лицо, то указать подобное нельзя, – участники договора не могут давать обязательства за третьих лиц. Такое обязательство можно оформить отдельным документом от зарегистрированного в жилом помещении лица.

– Лицо, обладающее правом на материнский капитал, является собственником имущества и обязуется наделить долями детей и супруга с определением размера долей по соглашению. Каким образом должно выглядеть данное соглашение?


– В гражданском праве отсутствует такой вид соглашений, и отнести его к существующим гражданско-правовым конструкциям не представляется возможным. Наиболее подходящим в данной ситуации рассматривается договор дарения как наиболее привычный и понятный по своим юридическим последствиям. Договор дарения – это тоже соглашение сторон, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт другой стороне (одаряемому) вещь либо имущественное право в собственность. Поэтому в простой письменной форме наиболее распространены и часто встречаются договоры дарения как способ исполнения обязательства по наделению долями в праве общей собственности супруга и детей. Нотариусы же предпочитают четко следовать букве закона и наделять долями, используя конструкцию соглашения. Поскольку законодатель придумал такую форму отчуждения и одновременно исполнения обязательства, содержание данного вида документа было разработано и довольно активно применяется на практике юристами, но остаётся не совсем понятным обычным гражданам.

– Можно ли наделить долями по мат. капиталу в ином имуществе, если то жилое помещение, на которое давали обязательство, уже продали в нарушение действующих норм законодательства?

– Поскольку с 2006 года уже прошло 10 лет, многие успели воспользоваться своим правом, получили денежные средства от государства, но не исполнили данное ими обязательство и не наделили долями детей и супруга в приобретённом жилом помещении, по различным причинам – кто-то умышленно, кто-то по незнанию. Вопрос замены недвижимого имущества не урегулирован законодательно. В обязательстве указано конкретное помещение, и средства перечисляются по конкретному договору, поэтому наделить долями необходимо именно в нём.

Если имущество продано без наделения детей долями, такой договор можно признать недействительным в судебном порядке и для покупателей это большие риски. Какого-то отдельного вида ответственности за неисполнение обязательства по мат. капиталу законодателем не предусмотрено, как правило, ответственность определяется в соответствии со ст. 159 Уголовного кодекса РФ («Мошенничество» – прим. ред.). Кроме того, существует процедура возврата денежных средств в Пенсионный фонд, он осуществляется по решению суда.

– Как при разделе имущества, приобретенного на средства мат. капитала, производится расчёт долей, если они вовремя не были определены?

– Средства мат. капитала имеют специальное целевое назначение, они не являются совместно нажитым имуществом супругов. Если долями дети не были наделены, то при разделе имущества супругов следует сначала определить их.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал (утв. Президиумом Верховного суда РФ от 22 июня 2016 г.), говорится, что доли в праве собственности на жилое помещение, приобретённое с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счёт которых было приобретено жилое помещение.

Таким образом, при определении долей родителей и детей в праве собственности на жилое помещение необходимо руководствоваться частью 4 статьи 10 федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ, а также положениями статей 38 («Раздел общего имущества супругов») и 39 («Определение долей при разделе общего имущества супругов») Семейного кодекса. А в том случае, когда супруги принимают решение оставить режим совместной собственности на возникшие доли в праве, следует исходить из положений ст. 34 («Совместная собственность супругов») СК РФ. Соответственно в тексте соглашения о наделении долями нотариусы разъясняют содержание указанных статей в зависимости от обстоятельств.

Например, общая стоимость квартиры составляет 3 400 000 рублей, средства мат. капитала – 340 000 рублей. Исходим из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала: 340 000 делим на 4, получается 85 000. 3 400 000 – 340 000 = 3 060 000 – их делим пополам между родителями. Переводим в идеальные дроби: 340 000 руб. – это 1/10 от 3 400 000. 1/4 от 340 000 руб. получается 1/40 от 3 400 000 руб.

Таким образом, 1/40 – детям и по 19/40 – родителям. И далее по соглашению между родителями определяем режим для 19/40 долей в праве собственности: совместный или раздельный.

– Сколько экземпляров соглашения о наделении долями выдает нотариус и сколько из них должны быть на бланке единого образца?

– Нотариально удостоверяемые договоры выдаются участникам договора в количестве экземпляров, соответствующем числу этих участников. На бланке оформляются все страницы всех экземпляров нотариального акта. Не подлежит оформлению на бланке и выполняется на обычной бумаге экземпляр стороны договора, производящей отчуждение имущества, а также экземпляры документов, которые остаются в делах у нотариуса (на оставшемся в деле у нотариуса экземпляре документа записываются номера и серии бланков, использованных для оформления экземпляров документа, выданных лицам, обратившимся за совершением нотариального действия).

Таким образом, при удостоверении соглашения о наделении долями в недвижимом имуществе во исполнение обязательств по материнскому капиталу все участники приобретают доли в праве собственности, нет отчуждающей стороны, поэтому по общему правилу необходимо изготовить столько экземпляров на бланке, сколько участников в соглашении, учитывая несовершеннолетних детей.

– Могут ли средства мат. капитала использоваться на приобретение доли в праве собственности на жилое помещение или только целое жилое помещение?

– Вопрос о приобретении доли в праве на жилое помещение является спорным. Обзор судебной практики разъясняет, что если после приобретения доли в праве собственности на квартиру несовершеннолетние в полном объёме становятся обладателями правомочий собственника жилого помещения, то такое соглашение является правомерным. В данном случае достигнута цель использования средств мат. капитала – улучшение жилищных условий. Если в результате собственниками становятся не только члены семьи лица, использовавшего мат. капитал, а также доля остается, например, у бабушки либо вообще постороннего лица, то в таком случае в удостоверении договора нотариусами будет отказано.

– Если приобретается дом с использованием средств мат. капитала, каким образом оформить права на землю?

– Поскольку статья 10 федерального закона № 256-ФЗ предусматривает направление средств материнского капитала на улучшение жилищных условий и не содержит норм о возможности использовать данные денежные средства на приобретение земельных участков, использовать конструкцию соглашения о наделении долями не представляется возможным. По данному соглашению возможно наделить долями только в жилых помещениях.

Относительно земли следует использовать договор дарения. Принцип «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов» закреплен в подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ. В соответствии с данным принципом все прочно связанные с земельными участками объекты должны следовать их судьбе. С учётом содержания Земельного кодекса РФ, судебной практики применения норм Гражданского и Земельного кодексов РФ можно утверждать, что реально принцип «единства судьбы» понимается шире и проявляется не только в том, что недвижимость, как правило, следует судьбе земельного участка, но и наоборот: при отчуждении недвижимости земля также подлежит переоформлению. В случае перехода права собственности на здание к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учётом долей в праве собственности на здание (ст. 35 Земельного кодекса).

Таким образом, в случае приобретения отдельно стоящего жилого дома с использованием средств мат. капитала можно использовать конструкцию договора дарения с обязательствами о наделении долями детей в отношении жилого помещения и принцип единства судьбы здания и земельного участка.

Материал Подготовила Светлана СОЛОВЬЕВА

__________________________________________________
Читайте новости УПН в Facebook и ВКонтакте! Это удобно!






27 июня (2017)
Объявлены аукционы на право заключения договоров аренды земельных участков   (Официально)

27 июня (2017)
На Градсовете обсудят новое здание ФСБ и реконструкцию медцентра   (Строительство)

27 июня (2017)
Минстрой разрешил построить на ЕКАД огромный магазин одежды   (Строительство)

26 июня (2017)
Всероссийский жилищный конгресс соберет более 2 000 участников   (Событие)

23 июня (2017)
Голландский куратор Московской биеннале спроектирует жилые кварталы на месте Цыганского поселка   (Строительство)

23 июня (2017)
Между ЦПКиО и главной городской магистралью построят пешеходный бульвар   (Строительство)

21 июня (2017)
Квартал, который соединит Академический с Широкой Речкой, начнут строить с двух сторон   (Строительство)

21 июня (2017)
Возле КРК "Уралец" снесли старый склад, чтобы построить парковку   (Строительство)

16 июня (2017)
Концертный зал для Мадонны на Россельбане построят к июню 2019 года   (Строительство)

15 июня (2017)
В Екатеринбурге 37 многодетным семьям дали земельные участки   (Строительство)

15 июня (2017)
Какие бывают проблемы при сдаче квартиры и как их избежать   (Новости компаний)

14 июня (2017)
Объявлены аукционы на право заключения договоров аренды земельных участков для размещения производственной базы, а также для ИЖС в городе Екатеринбурге   (Аналитика)

14 июня (2017)
На выезде из Екатеринбурга решили построить торгово-развлекательный центр с крытыми улицами   (Строительство)

14 июня (2017)
В Екатеринбурге для военных купят квартиры на 13 миллионов рублей   (Строительство)

12 июня (2017)
Чиновники и авиаторы занялись поиском места под бассейн и спорткомплекс в Кольцово   (Строительство)

12 июня (2017)
На Компрессорном снесут бывший дворец детского творчества, чтобы построить 16-этажку   (Строительство)

10 июня (2017)
Большая обзорная статья ЖК "Рябиновый квартал"   (Статьи о недвижимости)

08 июня (2017)
Проект набережной возле парка Маяковского вынесут на Градсовет 22 июня   (Строительство)

08 июня (2017)
Чиновники Октябрьского района построят для себя новое здание с парковкой и набережной   (Строительство)

06 июня (2017)
Музей истории в Екатеринбурге откроют 15 августа   (Строительство)

Показать все новости за месяц
2018     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2017     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2016     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2015     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2014     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2013     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2012     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2011     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2010     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2009     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2008     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2007     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12