Недвижимость Екатеринбурга
Уральская палата недвижимости
Недвижимость Екатеринбурга
Недвижимость Екатеринбурга
Недвижимость Екатеринбурга
Видеорепортажи
Сайты агентств недвижимости
Фотогалерея коммерческих объектов
Фотогалерея жилых объектов
Агентства недвижимости
Продажа объектов недвижимости
Аренда объектов недвижимости
Отправить заявку на кредит
Карта районов Екатеринбурга
Ипотечные кооперативы
Аналитика
Новости
Пресс-релизы
Недвижимость Екатеринбурга
Газета «Есть вариант!»
Недвижимость Екатеринбурга
Обучение и сертификация
Недвижимость Екатеринбурга
Риэлторский информационный центр
Недвижимость Екатеринбурга
Загородная недвижимость
Недвижимость Екатеринбурга
Новости



26 апреля (2017)

Звонки и «звоночки» «горячей линии» УПН


Недавно в Уральской палате недвижимости, профессиональном объединении риэлторов региона, состоялась традиционная «горячая линия», в рамках которой граждане в течение нескольких дней могли получить по телефону ответ на волнующие их вопросы. Каждый год спектр вопросов по «горячей линии» меняется, но всегда есть блок превалирующих тем, например, когда-то это была ипотека, потом – покупка недвижимости на первичном рынке, нотариальное сопровождение сделок, покупка с мат. капиталом. Весной этого года, как показали звонки, граждан волнуют разные аспекты в равной степени. Какого-то основного блока тем нет, но в целом прослеживается заметное стремление граждан самим разобраться в механизме совершения сделки и выбрать верный путь решения вопроса.

 

Как проверить и купить объект без риэлтора
Звонков было много, но некоторые просто обескуражили юриста УПН Наталью Михайлюкову. Например, когда люди спрашивают, как проверить объект недвижимости, не обращаясь к агентству недвижимости.

– Считаю, что стремление покупателя действовать без помощи профессионала изначально неверное, это нехороший «звоночек» о том, что люди могут «наломать дров», – сказала она.
– Мы не зря ориентируем граждан на то, что в таком сложном и небезопасном с точки зрения мошенничества деле, как приобретение дорогостоящей недвижимости на рынке, нужно заручиться поддержкой профессионального участника рынка. У нас есть печальные примеры из жизни. Есть и судебная практика в пользу этого утверждения, – при рассмотрении споров, исков, когда решается вопрос о добросовестности приобретателя (допустим, когда сделка признается недействительной со всеми вытекающими нежелательными последствиями для покупателя), он подтверждается тем, обращался ли приобретатель к профессионалам, заключал ли договор на оказание услуг. Если этого не было сделано, то суд считает, что приобретатель не предпринял необходимых мер для того, чтобы обезопасить себя от риска мошенничества и совершения ошибки при покупке недвижимости.
Поэтому, прежде чем покупать, отдавать деньги за квартиру, нужно учитывать и этот факт – в случае ошибки доказать, что вы являетесь добросовестным приобретателем, будет проблематично, если вы действовали без помощи профессионала рынка.

Надёжен ли объект, выставленный на сайте УПН
– УПН не проверяет надежность объектов, которые выставляют в базу агентства недвижимости. Да, существует обязанность риэлтора проверить объект, с которым он работает, проверить, действительно ли правообладателем является человек, который его продаёт, соблюдены ли все требования законодательства при совершении сделки. Но сама база данных УПН – открытая, в неё может выставить объект любой риэлтор, и, помимо него, никто больше не занимается проверкой надёжности.

Определяет ли УПН стоимость услуг риэлтора
– Стоимость услуг определяется самим риэлтором, она зависит от объёма выполненной работы. Уральская палата недвижимости не правомочна определять для своих членов, как им осуществлять предпринимательскую деятельность, на какую сумму.

Принял аванс и отказался продавать
– Продавец квартиры, действующий при помощи нанятого агентства, принял два аванса и в последний момент отказался от продажи одному из тех, кто его внес, а тот уже согласовал покупку этого объекта в банке, где получает ипотечный кредит…
В случае таких жалоб мы рекомендуем обращаться в комиссию по профессиональной этике УПН, которая рассматривает споры между организациями-членами ассоциации и жалобы их клиентов. А впредь, при выборе объекта недвижимости и внесении предварительного платежа, советуем прописывать в соответствующем договоре штрафные санкции за невыполнение обязательств по продаже объекта, предусмотреть возможность возмещения убытков потенциальному покупателю, который внёс обеспечительный платёж на квартиру. Этот вопрос должен быть урегулирован предварительным договором.

Принял аванс и продолжает продавать объект
– Также была жалоба на то, что продавец принял аванс, а объект не снял с продажи. В таком случае нужно читать текст договора, который был подписан сторонами при внесении предварительного платежа. В нем может быть указано, что объект будет снят с продажи или же такого условия может не быть.
Не обязательно, что объект должен быть снят с продажи, так как потенциальный продавец, несмотря на желание купить и внести платёж, может быть не готовым к сделке, допустим, он – ипотечный заёмщик, и ему в последний момент банк откажет в выдаче кредита, или же он сам покупатель ведет себя сомнительно и при появлении в продаже такой же квартиры по лучшей цене или качеству – откажется от покупки. А продавец квартиры всё это время – четыре–пять месяцев по средним срокам – будет ждать сделки и не будет предлагать квартиру другому покупателю, то есть потеряет время. Поэтому он может и не снимать квартиру с продажи.

Если риэлтор помогает в частном порядке
– На горячую линию также пришел вопрос о том, следует ли заключать договор с агентством недвижимости, если риэлтор помогает в частном порядке. Считаю, что договор на оказание риэлторских услуг с агентством недвижимости вам нужен, если вы хотите, чтобы были выполнены обязательства по сопровождению сделки и была ответственность за качество услуги.

Снять арест с квартиры
– Был задан также целый ряд вопросов, касающихся объектов недвижимости. Один из них – о том, как снять арест с квартиры. Чтобы снять арест, нужно узнать основания наложения ареста и исполнить условия по устранению причин его наложения либо признать незаконными эти основания. Арест может быть снят постановлением судебного пристава или определением суда.

Продать квартиру с обременением «ипотека банка»
– Чтобы понять, можно ли продать конкретную квартиру в ипотеке, нужно проанализировать ситуацию: на какой стадии возврата кредита находится заёмщик, гасится ли долг вовремя или есть просрочки. Если кредит обслуживается добросовестно, то в этой ситуации при соблюдении условий досрочного погашения кредита, последующего снятия обременения, заключения договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности сделку можно провести. Если есть просрочки, то вопрос продажи залогового объекта целесообразно обсуждать с банком.
На практике продажа совершается тремя способами. Есть банки, которые соглашаются на реализацию объекта на рынке с погашением долга за кредит, некоторые из них сами занимаются объектом, у них есть специальные сервисы, так называемые «Витрины залогового имущества», также продажа объекта проблемного заёмщика может осуществляться через процедуру судебного или внесудебного взыскания.

Какие документы смотреть по приобретаемому объекту
– Отрадно, что о нашей «горячей линии» знают не только в Екатеринбурге, но и за его пределами, в других населенных пунктах области. Люди спрашивают, как приобрести, снять недвижимость, если агентств недвижимости рядом нет. На вопрос о том, какие документы посмотреть у продавца квартиры, который поступил из Нижнего Тагила, ещё раз повторю, – лучше обратиться в опытное профессиональное агентство, в противном случае нужно понимать, что, когда человек не обращается за помощью к агентству недвижимости, вся ответственность за покупку ложится только на него.
В первую очередь агент обычно изучает паспорт правообладателя объекта, проверяет его действительность, а также наличие у него зарегистрированного брака на момент покупки и продажи объекта, дел о банкротстве и долгов по исполнительным производствам. Внимательно читает документы на объект. Анализирует условия правоустанавливающего договора, чтобы в нем не было отступлений от закона, от рыночных условий. Выясняет, были ли кредитные обязательства, погашены ли они. Читает выписку из ЕГРН, проверяет наличие зарегистрированных обременений, возражений и притязаний третьих лиц.
Кроме этого, ему необходимо проверить наличие в квартире лиц, зарегистрированных по месту жительства или месту пребывания, снятых с регистрационного учета. Дело в том, что раньше осужденных граждан снимали с регистрационного учета, но после освобождения они сохраняют право на проживание в квартире, из которой были выписаны, независимо от того, что сменился её собственник. У продавца недвижимости на руках должна быть справка из паспортного стола. Чтобы удостовериться в отсутствии таких лиц, можно сходить вместе с продавцом в паспортный стол и запросить поквартирную карту. Кроме этого, продавец должен подтвердить отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг и по взносам на капитальный ремонт.
Покупателю надо также проанализировать вопрос приобретения квартиры с использованием материнского семейного капитала, для этого понадобится договор купли-продажи объекта, паспорт правообладателя с зарегистрированными детьми. Если квартира приобреталась на кредитные средства или у собственника есть двое детей, один из которых рожден после 2007 года, – это говорит о том, что квартира могла быть приобретена на средства МСК. Следует выяснить это с помощью выписки об остатке средств на счете в Пенсионном фонде, остаток в размере 400 тыс. рублей и более говорит о неиспользовании денег на покупку недвижимости. Если квартира у продавца в собственности недавно, то желательно попросить у него для ознакомления копию договора о покупке им этого объекта и проверить его также на неиспользование предыдущим собственников средств МСК. Делается это в связи с тем, что при покупке недвижимости на средства материнского капитала обязательно наделение детей долями в праве собственности. Если этого не было сделано, то произошло нарушение, которое может привести к нежелательным последствиям.

В рамках «горячей линии» был задан вопрос о проверке документов объекта коммерческой недвижимости. Могу сказать, что здесь всё зависит от того, кто правообладатель объекта – юридическое или физическое лицо. Если хотите проверить, нужно обратиться к юристу или риэлтору для получения правового заключения на совершение сделки.
Агентства недвижимости выдают такие письменные документы на покупку коммерческой недвижимости по результатам соответствующей экспертизы объекта на возможные риски, связанные с приобретением объекта, в которых указывают на то, какая проверка была проведена, а также что не удалось проверить и по какой причине. Надо сказать, что риэлторская услуга по проведению правовой экспертизы востребована в Екатеринбурге, результатом её является выдача письменного правового заключения.

Дом строится, но сроки нарушены
– Ещё один частый сегодня вопрос – о том, что люди вложили деньги в новостройку, и строительство вроде идет, но сроки сдачи прошли, а квартиры нет. Чтобы помочь в этой ситуации, надо разобраться в том, какие права и обязанности есть у дольщиков. Допустим, права участников долевого строительства – когда заключается договор о «долёвке», защищены от недобросовестных застройщиков законодательно. А вот в случае строительства по схеме жилищно-строительного кооператива возможны разные сценарии – если ЖСК владеет земельным участком и объектом, то можно на что-то рассчитывать, а если такого нет, то и взыскать с него нечего. И государство здесь не поможет, у него нет механизма помощи.

В КАЧЕСТВЕ РЕЗЮМЕ
Звонки на апрельскую «горячую линию» по вопросам недвижимости показали, люди сегодня стараются разобраться в хитросплетениях сделок с недвижимостью, взаимоотношениях с риэлторами и застройщиками. Позвонив в УПН, люди получили консультацию по поводу нюансов приобретения объекта недвижимости, вопросам проверки юридической чистоты объектов, реализации арестованного и заложенного имущества и многое другое.
Вместе со звонками поступили сюда и тревожные «звоночки» о том, что некоторые нацелены на самостоятельное решение вопроса по купле-продаже недвижимости. Риэлторы не видят в этом большого позитива, поскольку в целом это может угрожать безопасности сделки и ведёт к возможным финансовым потерям. Продавцы и покупатели, к сожалению, многого не знают, недопонимают, сделки сегодня стали ещё сложнее, поскольку в них участвуют ипотечные кредиты, сертификаты (МСК и др.), появляются новые условия совершения сделок, такие как нотариальное удостоверение, обязательное наделение долями, налогообложение и пр. Эксперты допускают, что человек может быть хорошо осведомлён обо всем, но даже в этом случае ему не стоит рисковать и не стоит отказываться от помощи профессионалов при совершении сделки.

Материал Подготовила Светлана СОЛОВЬЕВА

__________________________________________________
Читайте новости УПН в Facebook и ВКонтакте! Это удобно!


 




28 апреля (2017)
В Ельцин-центре откроют апартаменты с предметами из 90-х   (Строительство)

28 апреля (2017)
Преимущества ипотеки при покупке жилья в новостройке.   (Новости компаний)

28 апреля (2017)
Как купить квартиру в новостройке.   (Новости компаний)

27 апреля (2017)
Опубликованы эскизы новой фан-зоны в парке Маяковского к ЧМ-2018   (Строительство)

27 апреля (2017)
Во Втузгородке одобрили новый микрорайон у церкви   (Строительство)

27 апреля (2017)
Профессиональное выполнение полного комплекса отделочных работ.   (Новости компаний)

26 апреля (2017)
Гостиницу «Мадрид» отдают в аренду на 49 лет   (Строительство)

26 апреля (2017)
В выходные экскаватор разнёс два деревянных барака на Уралмаше   (Строительство)

25 апреля (2017)
Объявлены аукционы на право заключения договоров аренды земельных участков   (Официально)

25 апреля (2017)
«Expo Build Russia» подводит итоги   (Событие)

24 апреля (2017)
Дом из бревна под ключ   (Новости компаний)

21 апреля (2017)
Новую ледовую арену с тентовой крышей на Уралмаше построят всего за полгода   (Строительство)

21 апреля (2017)
Объявлены аукционы на капитальный ремонт пяти школ в Екатеринбурге   (Строительство)

20 апреля (2017)
Покупка квартиры от застройщика на оптимально выгодных условиях в Казани   (Новости компаний)

20 апреля (2017)
Новостройки в Тольятти от застройщика   (Новости компаний)

20 апреля (2017)
Города ожидает высотный бум: новые правила упростят жизнь строителям   (Событие)

18 апреля (2017)
Двухэтажную гостиницу в районе Автовокзала достроят до 16-этажного жилого дома   (Строительство)

18 апреля (2017)
В Малом Истоке выставили на продажу огромный "генеральский" дом за 120 миллионов   (Строительство)

17 апреля (2017)
Завтра в Екатеринбурге откроется российская строительная выставка «Expo Build Russia»   (Событие)

14 апреля (2017)
В Верхней Пышме выставили на продажу "итальянский замок" за 110 миллионов рублей   (Строительство)

Показать все новости за месяц
2018     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2017     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2016     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2015     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2014     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2013     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2012     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2011     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2010     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2009     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2008     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2007     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12