Недвижимость Екатеринбурга
Уральская палата недвижимости
Недвижимость Екатеринбурга
Недвижимость Екатеринбурга
Недвижимость Екатеринбурга
Видеорепортажи
Сайты агентств недвижимости
Фотогалерея коммерческих объектов
Фотогалерея жилых объектов
Агентства недвижимости
Продажа объектов недвижимости
Аренда объектов недвижимости
Отправить заявку на кредит
Карта районов Екатеринбурга
Ипотечные кооперативы
Аналитика
Новости
Пресс-релизы
Недвижимость Екатеринбурга
Газета «Есть вариант!»
Недвижимость Екатеринбурга
Обучение и сертификация
Недвижимость Екатеринбурга
Риэлторский информационный центр
Недвижимость Екатеринбурга
Загородная недвижимость
Недвижимость Екатеринбурга
Новости



27 сентября (2016)

Квартиры: спрос, ликвидность и трейд-ин. Экспертное мнение


В 2016-м особых катаклизмов на рынке недвижимости не происходит. Цены с начала года потихоньку снижались в каждом сегменте, покупательский спрос был невысок, сделки в основном совершались по обмену жилья с доплатой или ипотекой.

Покупатель недвижимости – это почти всегда одновременно продавец. Чтобы купить, ему нужно продать то, что имеет, или то, в чём живет. И если покупку совершить на данном рынке не сложно, то с продажей придется «попыхтеть», – правильно оценить, понять, насколько ликвиден объект в данный момент, как повысить ликвидность объекта и нужно ли это делать за счёт дополнительных вливаний в ремонт, или стоит просто скорректировать цену, и т. д. Чтобы разобраться во всём этом, нужно знать особенности процесса подготовки сделки и действовать в соответствии с ситуацией на рынке.

Недавно в формате экспресс-опроса корреспондент газеты "Есть Вариант!" пообщался с опытными риэлторами и выяснил некоторые моменты продажи квартир на нынешнем не самом «бойком» рынке. Ответы предлагаем вашему вниманию и надеемся, что они вам помогут.



– Чтобы продать квартиру на вялом рынке, что нужно сделать? Или рынок уже не вялый?


Михаил Дэви:

– При правильном назначении цены рынок достаточно активный, вялый он только тогда, когда продавцы хотят продать квартиру сегодня по вчерашним ценам.

Евгений Шубин:

– Рынок непростой, но он уже не вялый. Если продавец понимает уровень цены своего объекта и действительно хочет его продать, то этот объект покупают. Безусловно, продажа сегодня требует больше сил, времени и умений, нежели раньше. Но качественная предпродажная подготовка квартиры, правильное позиционирование объекта, организованные и проведенные показы – это и многое другое в значительной степени ускоряет продажу.

Сергей Сальников:

– Нужно цепляться за покупателя. Как правило, покупатель один, а рассматриваемых им объектов – несколько, и нужно предлагать лучшие условия.

Елена Майданова:

– Рынок цикличен, каждый цикл имеет свои особенности и нюансы. Сегодня – падающий цикл. Но рынок постепенно оживляется, есть признаки перехода на другой цикл рынка – растущий.

Александр Дмитриев:

– Рынок вялый и будет таким ещё много лет. Если в докризисный период в Екатеринбурге ежемесячно совершалось около 3300 сделок только на вторичном рынке, то сегодня за этот же период принимают решение о покупке около 2000 семей.

Тем не менее спрос, пусть и сократившийся, на рынке есть и он сегодня достаточно стабилен. Например, в нашем агентстве ежедневно продаётся по несколько квартир. Для успешной продажи важно правильно оценить объект и грамотно его рекламировать, ожидая покупательского отклика. Немаловажное значение имеет рекламирование объектов – надо, чтобы информацию о продаже получили все потенциальные покупатели.

"Для успешной продажи важно правильно оценить объект и грамотно его рекламировать"

Николай Зырянов:

– Судя по продажам в нашей компании, мы не можем сказать, что рынок вялый, – сделки идут достаточно активно. Главные условия успешной продажи – правильная оценка квартиры, грамотное продвижение на рынке, использование максимального количества рекламных возможностей компании. Способы рекламирования объекта определяются его характеристиками. Для эконом-вариантов бывает вполне достаточно стандартного набора, для «бизнес» или «элит» уже нужно придумывать что-нибудь неординарное.

Эдуард Богданов:

– Рынок потерял в объёмах, но вялым его назвать нельзя. Чтобы продавать, нужно уметь работать с аналитикой и ценообразованием. Постоянно повышать квалификацию, получая новые знания, в том числе в сфере продаж.

Артем Курмачев:

– Анализируя рынок недвижимости за 2015–16 годы, мы видим, что сегодня он достаточно вялый. У покупателей нет денег, сохраняются высокие ставки на ипотечное кредитование. По сравнению с январем прошлого года цены упали в среднем на 10 %. В августе–сентябре в некоторых сегментах была отмечена небольшая положительная динамика, но значительного роста цен в ближайшее время вряд ли стоит ожидать. Связано это с санкциями, политическим и экономическим кризисом.

Что можно предпринять продавцам в условиях падения рынка, чтобы продать свою квартиру? Оптимальным вариантом будет обратиться к услугам агентства недвижимости. Это позволит сэкономить время, увеличить число потенциальных покупателей за счет обширной рекламы, а также обеспечит юридическую чистоту сделки. К тому же с агентством сразу можно заключить договор на подбор нового объекта, что позволит получить значительную экономию, так как партнерами риэлторских компаний являются большое количество банков и застройщиков.

– Какие квартиры стали более ликвидными, какие менее и из-за чего?

Михаил Дэви:

– Более востребованы новостройки и относительно новые квартиры, также растёт количество сделок с двух- и трехкомнатными квартирами.

Евгений Шубин:

– Более ликвидны квартиры в новых домах, вблизи метро и престижных школ. Больше теряют в спросе и соответственно в цене морально устаревшие «хрущёвки», «брежневки» и панельные дома 1970–80 годов постройки.

Сергей Сальников:

– Про повышение ликвидности говорить не приходится, она продолжает падать у всех объектов. Но менее подвержено падению новое и элитное жилье. Покупателей среднего достатка становится всё меньше. Происходит дальнейшая поляризация общества на богатых и бедных.

Елена Майданова:

– Более востребованы объекты в бюджетном сегменте и новостройки.

Александр Дмитриев:

– Наиболее ликвидными объектами всегда считались самые маленькие квартиры, потому что они самые недорогие. Раньше это были однокомнатные квартиры. На сегодняшний день маленькие «двушки» не менее ликвидны, ведь стоимость «квадрата» в них немного меньше. Чем дороже жильё, тем труднее его реализовать.

Николай Зырянов:

– Как и всегда, наиболее востребованными являются студии и квартиры небольшого метража. Связано это с ограниченной платёжеспособностью основной части покупателей. Сегмент инвестиционных покупок сейчас практически отсутствует, так что при выборе объекта ориентируются на максимально возможное и доступное удовлетворение своих потребностей. Если основная часть покупателей – молодые семьи без детей или с одним ребёнком, – многокомнатные варианты им не требуются. Если демографический портрет основной части покупателей изменится, то скорректируются их предпочтения, и соответственно изменится ликвидность объектов.

"Самыми востребованными являются студии и квартиры небольшого метража"

Эдуард Богданов:

– Более ликвидны сегодня одно- и двухкомнатные квартиры, но я не могу назвать этот тренд нарастающим, – не хватает платежеспособного спроса. Например, семья из четырёх человек живет в однокомнатной квартире, хотели бы купить «трёшку», но финансы сейчас не позволяют, и они перестраховываются, приобретают «двушку». Станет лучше в экономике, зарплаты повысят, стабильности будет больше, будут дальше улучшать жилищные условия.

– Некоторое время назад застройщики активно рекламировали взаимозачёты. Сегодня трейд-ин действует, насколько он востребован и в каком варианте?


Михаил Дэви:

– Часть застройщиков готовы взять на себя реализацию квартир покупателей новостроек и продавать их уже от своего имени с помощью агентств. Некоторые предлагают длительную рассрочку, чтобы покупатель успел продать свою квартиру, как правило, при помощи аккредитованных застройщиком риэлторских компаний. Обе схемы востребованы, первая менее распространена, хотя более удобна и даёт больше гарантий для покупателей.

Сергей Сальников:

– Трейд-ин действует. Востребован. Когда бронируется квартира в новостройке, объект покупателя выставляется на продажу. Реже застройщик выкупает с большим дисконтом вторичное жильё. Очень часто «вторичка» выставляется на продажу для покупки новостройки, однако новая квартира не бронируется, а выбирается несколько новостроек в районе, и окончательный выбор фиксируется, когда находится покупатель на старый объект. Этому способствуют большое предложение на рынке новостроек и работа сервиса Уральской палаты недвижимости по бронированию новостроек FlatSeller. Я считаю это разновидностью схемы трейд-ин.

"Взаимозачётам способствуют большое предложение на рынке новостроек и работа сервиса Уральской палаты недвижимости по бронированию новостроек FlatSeller"

Александр Дмитриев:

– Если жильё неликвидно, то и трейд-ин не будет работать. Поэтому, на мой взгляд, правильнее найти агентство недвижимости, с помощью которого можно максимально дорого реализовать жильё и забронировать объект у застройщика.

Николай Зырянов:

– Покупатели новостроек, как правило, продают вторичное жильё, и так называемый трейд-ин сохраняет свою актуальность. Но ограниченность этой схемы в том, что застройщики не могут забронировать понравившийся покупателю объект на длительный период продажи его собственного жилья. Поэтому они готовы применять подобные схемы, но хотят получить гарантии продажи объекта покупателя в согласованные сроки.

Риэлторы сообщают клиентам, желающим обменять таким образом вторичное жильё на новостройку, справедливую рыночную оценку их квартиры, и она порой оказывается слишком низкой для них. Если покупатели соглашаются – обменные варианты реализуются в обозначенные сроки, если пытаются продавать самостоятельно по своей цене – получается долго, и по истечении предоставленного на реализацию срока застройщики вынуждены снова выставлять объекты на реализацию и продавать их другим покупателям.

– Последняя сделка, которую вы сопроводили, в чем она заключалась, была сложной или простой, как была решена задача?

Евгений Шубин:

– Нужно было сделать обмен трёхкомнатной квартиры улучшенной планировки в доме постройки конца 1980-х годов, расположенной на ВИЗе, на двухкомнатную и однокомнатную квартиры.

Трудности были связаны с большим количеством подобных предложений на рынке и с тем, что цена трёхкомнатной квартиры была меньше, чем суммарная стоимость приобретаемых квартир. Соответственно клиент собирался взять ипотечный кредит на доплату. Однако с подтверждением доходов заемщика были проблемы – не было возможности предоставить справку о доходах и копию трудовой книжки.

Решение:

1. Объект был хорошо подготовлен к продаже. Квартира при показе всегда была в порядке, чистая и светлая, за что спасибо клиенту. Были сделаны хорошие фото и видеопрезентация квартиры. В результате просмотры были стабильны всё время рекламирования квартиры.

2. Для подачи заявки на ипотеку был выбран банк, где проблема с подтверждением доходов не стала препятствием для получения кредита. И было получено одобрение банка на необходимую сумму.

3. Были быстро найдены варианты квартир для покупки, которые устраивали клиентов. Когда нашелся реальный покупатель на объект, сроки сделки по всей цепочке получились минимальными, что позволило провести сделки быстро и успешно.

Сергей Сальников:

– Недавняя сделка – продажа дома на берегу озера. Задача была донести до потенциальных покупателей уникальность объекта. Сложностей не было. Покупатель нашелся за счёт уникального месторасположения.

Александр Дмитриев:

– Недавно подбирали покупателю дом, в одном из выбранных вариантов собственник жил вне Екатеринбурга. Его представитель, действующий по доверенности, предложил нам совершить сделку без продавца. Мы же настаивали на том, чтобы на сделке присутствовал собственник (продажа по доверенности несёт слишком много рисков). После этого собственник якобы попал в аварию и позвонил нам, настаивая на том, чтобы мы передали все деньги доверенному лицу. Выяснив детали, мы приняли решение отговорить покупателя от данной сделки, ведь наш девиз «Лучше никакой сделки, чем сделка рискованная». Сейчас занимаемся подбором другого дома.

Артем Курмачёв:

– Сделки, которые сопровождают риэлторы, не всегда простые. Тому подтверждение одна из сделок, которую сопровождали специалисты нашего агентства. Клиенту нужно было оформить ипотеку и подобрать трёхкомнатную квартиру. Когда речь идёт об ипотеке, то сомнений нет, – нужно покупать новостройку, так как именно на новостройку действует ипотека с государственной поддержкой со сниженной ставкой.

Ипотеку оформили быстро. Выбрали несколько вариантов просторных трёхкомнатных квартир. Клиент выбрал самую большую в самом качественном жилом комплексе, поэтому даже после согласования приличной скидки у застройщика некоторой суммы для покупки не хватило. Но безвыходных ситуаций не бывает, и мы оформили рассрочку у застройщика на первоначальный взнос, а затем, спустя три месяца, клиент возьмёт на оставшуюся сумму кредит в банке. К тому же клиент получил подарок от застройщика, который ему, безусловно, пригодится. Теперь все вместе мы ждем сдачи дома и счастливого новоселья. Риэлтор всегда действует в интересах клиента и плохого не посоветует.

 

Начало материала

 

Материал Подготовила Светлана СОЛОВЬЕВА

 

Читайте новости УПН в Facebook и ВКонтакте! Это удобно!




28 сентября (2016)
У железнодорожного вокзала сносят киоски: вместо них поставят павильоны досмотра и ограждение   (Строительство)

28 сентября (2016)
Минкульт РФ отдаст гостиницу «Исеть» властям Свердловской области   (Строительство)

27 сентября (2016)
Шкаф-купе в квартиру: как выбрать самостоятельно?   (Новости компаний)

27 сентября (2016)
В Екатеринбурге построят здание из «честного» бетона   (Строительство)

27 сентября (2016)
Особенности кладки из газобетона   (Новости компаний)

27 сентября (2016)
Болгарская недвижимость: привлекательна для инвестирования   (Аналитика)

27 сентября (2016)
Градсовет отказался рассматривать проект дворца дзюдо в Академическом   (Строительство)

26 сентября (2016)
15 октября в Екатеринбурге пройдут осенние Новострой-туры и Коттедж-туры   (Событие)

26 сентября (2016)
Екатеринбургский бизнес-центр «Деловой Дом на Архиерейской» высоко оценили в авторитетных федеральных девелоперских конкурсах   (Новости компаний)

22 сентября (2016)
Быстровозводимые здания: тренд в строительстве коммерческой недвижимости   (Новости компаний)

21 сентября (2016)
Объявлен аукцион на право заключения договора купли-продажи недвижимого имущества в центре Екатеринбурга на ул. Вайнера, д. 64   (Официально)

20 сентября (2016)
Профессиональный переезд: «гора с плеч» простых потребителей   (Новости компаний)

20 сентября (2016)
Урбанисты со всего мира соберутся на 100+ Forum Russia в Екатеринбурге   (Событие)

19 сентября (2016)
Ремонт силами мастера или специализированной фирмы?   (Новости компаний)

19 сентября (2016)
Что такое и для чего нужна выписка из ЕГРП на квартиру   (Новости компаний)

15 сентября (2016)
График приема граждан в Кадастровой палате   (Официально)

15 сентября (2016)
Гостиничный санузел: большое значение маленького помещения   (Новости компаний)

15 сентября (2016)
1-4 октября приглашаем на курсы "Как организовать профессиональный анализ рынка недвижимости"   (Событие)

14 сентября (2016)
Внимание! Объявлен аукцион на право заключения договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций   (Официально)

13 сентября (2016)
С 1 января 2017 года вступает в силу новый закон «О государственной кадастровой оценке»   (Законодательство)

Показать все новости за месяц
2018     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2017     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2016     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2015     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2014     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2013     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2012     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2011     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2010     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2009     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2008     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2007     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12