Публикация по итогам выступления М.М.Волкова в газете "Есть вариант!" №21 от 23 мая 2011 года
Событие
Уральская палата недвижимости провела очередной «День недвижимости»
Мероприятие, организованное в здании администрации города, посетило более 350 горожан. Граждане «из первых рук» получили информацию по волнующим их вопросам. Перед собравшимися выступили представители городской администрации, Управления Росреестра по Свердловской области, Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования. Несколько банков города провели предварительную квалификацию ипотечных заемщиков. Участники получили различные методические материалы по оформлению субсидий на «квартплату» и оплате услуг компаний, обслуживающих жилые дома.
Темой номер один на «Дне недвижимости» стал вопрос строительства жилья. Отвечал на него Михаил ВОЛКОВ, заместитель начальника Главного управления архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений, начальник инспекции архитектурно-строительного надзора администрации города. По его словам, строительная сфера продолжает бороться с последствиями кризиса, правда, привлекая уже и «неординарные» меры.
Что покупать, предлагает рынок
В 2009 году объемы ввода в эксплуатацию нового жилья составили 700 тысяч кв. м, а в 2010 – превысили миллионный показатель. Но «заделов» на будущее в эти годы было очень мало. Результаты чего в виде низкой строительной активности скажутся в 2012 и 2013 годах. Но пока что в этом году, по оценкам мэрии, в городе планируется сдать тоже не менее 1 млн кв. метров жилья.
– По мнению администрации города, ввести в эксплуатацию столько жилья возможно, но в целом плановая цифра очень напряженная, – заметил Михаил Волков. – По нашим подсчетам, в городе может быть построено 700 тысяч кв. метров жилья, если ни один из объектов не «сойдет с дистанции». В прошлом году застройщики старались ввести жилье в эксплуатацию, надеемся, что и нынче они будут стремиться продолжить в том же духе, ведь при том объеме жилья, которое предлагается в продажу, наиболее ликвидным является готовое, а не строящееся жилье.
Напряженной видится и другая цифра – количество индивидуального жилья, которое нужно ввести в эксплуатацию. В 2011 году этот показатель вырастет до уровня 30 % от общей массы вводимых жилых квадратных метров, то есть до 300 тысяч кв. метров. По Генплану города, к 2025 году доля вводимого в эксплуатацию индивидуального жилья должна достигнуть 40 %. 250 тысяч кв. метров ИЖД, введенных в городе в 2009 году, дались серьезными усилиями, поэтому мы понимаем, что ввести еще больше будет сложно. И поэтому в городе создана мобильная группа по выявлению тех объектов, которые построены, но не введены в эксплуатацию.
По «строительным» прогнозам администрации города, в 2012 году ситуация будет сложнее, потому что заделов на большие объемы строительства нет. И если в 2009–2011 годах высокие показатели достигались благодаря строительству микрорайона Академический (в прошлом году здесь построена треть всего жилья в городе – 270 тысяч кв. метров, в нынешнем – пока что 160 тысяч кв. метров), то как дальше будет продолжаться ситуация со строительством микрорайона, пока не известно. 
У кого покупать, каждый определяет сам
Михаил Волков признался, что вопросы о добросовестности застройщиков в мэрию поступают часто. Но здесь стараются не отвечать однозначно, можно или нет доверять конкретной компании, а дают гражданам основные критерии для самостоятельной оценки надежности застройщика. В первую очередь, нужно ознакомиться с проектной декларацией, которую предприятия обязаны публиковать, и эта информация – открытая. Посмотреть данные о компании и об объекте. Как правило, если дом строится через кооперативную схему, то застройщик неохотно публикует информацию о себе, а тот, кто намерен работать на рынке долго и ответственно, наоборот, пытается больше внимания привлекать к объекту и к компании. Сведения по каждой конкретной организации можно получить в Управлении Госстройнадзора по Свердловской области, которое ведет работу со всеми предприятиями, привлекающими средства для строительства. О наличии разрешения на строительство можно узнать в Главном управлении архитектуры и градостроительства администрации города, можно также сделать письменный запрос на сайте администрации города.
В городе сформировался пул застройщиков, полностью работающих на законных основаниях, и вопросов к ним не возникает, но есть и те, кто старается обходными путями привлечь средства граждан и уйти от ответственности.
В качестве примера была приведена ситуация со строительством многоквартирных домов на площадках, выделенных для ИЖС в частных секторах нескольких районов города. Суть в том, что на участках площадью не более 13 соток, полученных на земельных аукционах, застройщики возводят многоэтажные дома с квартирами, регистрируют их как индивидуальные жилые здания и продают квартиры как помещения в них. Дома эти не имеют элементарной инфраструктуры, которая должна быть у многоквартирных домов. Они не подключены к центральным коммунальным сетям, электричество здесь тоже недостаточное, нет общественного транспорта и пр. Именно потому, что создать всю инфраструктуру для строительства большого дома здесь невозможно, и в ближайшие годы не предусмотрено создание таковой, горадминистрация и предлагает эти участки для индивидуального строительства. В общем, многоквартирный жилой дом там строить не разрешено ни по каким нормам, но застройщики «втискивают» его в 13 соток и предлагают жилье покупателям, выдавая все «минусы» за «плюсы». В отсутствие водопровода указывают на «чистую артезианскую воду из скважины», не уточняя, что находится она в непосредственной близости от выгребной ямы (ведь канализации здесь тоже нет). Ничего не говорят о том, что здесь нет детских игровых площадок, нет места для стоянки автомобилей и многого другого, что должно быть при многоквартирном доме.
– Законы диалектики никто не отменял, бытие всегда определяет сознание, – комментирует Михаил Волков. – Когда у человека нет ничего, он согласен на что-то, как только у него появляется это что-то, он начинает рассматривать то, чего ему не хватает. Потом спрашивает у городской администрации, почему его дети не играют на площадке, почему нет места для парковки автомобиля и пр. Но когда человек начинает предъявлять претензии, возникает вопрос, а чем вы обладаете? Помещением или квартирой? Конечно, наша задача не допустить такое строительство, но отследить в процессе, что строится за забором, достаточно сложно. Человек возводит дом, и мы не вправе вмешиваться и проверять, что именно он строит. Это может быть очень большой, площадью 1000 кв. метров, например, дом, – размер еще ни о чем не говорит, у нас бывают разные дома. Что появится в действительности, станет ясно, когда начнется государственная регистрация прав на помещения (квартиры) в нем. Построив дом, застройщик, как правило, регистрирует его по процедуре «дачной амнистии» как индивидуальный жилой, без ввода его в эксплуатацию. А в дальнейшем инициирует прекращение этой записи в Россреестре, делит дом на помещения и продает их как отдельные объекты недвижимости. С этого момента все проблемы он перекладывает на приобретателей-собственников помещений.
Сегодня администрация города, Управление Росреестра и БТИ договорились о том, чтобы пресечь такую практику с помощью запрета на разделение домов на помещения. Теперь прекратить запись об индивидуальном жилом доме в государственном реестре прав можно только после его уничтожения, приведения в соответствие с разрешенным строительством в состояние индивидуального жилого дома, предусматривающего проживание одной семьи. Поэтому покупателям нужно внимательно смотреть, какое разрешение на строительство выдано застройщику, и когда тот убеждает, что этот объект можно будет каким-то образом поделить, а потом продать, не стоит верить ему.
За период кризиса около 20 строительных компаний города практически прекратили свою деятельность, создав проблемы для дольщиков в связи с задержкой ввода объекта в эксплуатацию либо с неначатым строительством объекта. Поэтому в Свердловской области готовится закон о защите интересов обманутых дольщиков, действует специальная комиссия при председателе правительства области, которая рассматривает возможность выхода на проблемные площадки иных застройщиков и решения проблемы с обманутыми дольщиками. Поставлена задача в 2012 году достроить все «замороженные» объекты, в которые привлекались средства граждан. И на сегодняшний день несколько объектов уже «реанимировано». Новый застройщик вышел на площадку компании «Новый град» на левобережном Уктусе, где в строительство, остановленное пять лет назад, было вовлечено более 400 человек, достроен дом на ул. Щварца–Белинского, решается вопрос с домами на ул. Большакова–Луначарского, на ул. Ст. Разина–Авиационной и др. Новый застройщик выходит и на строительство дома, который должно было построить Вологодское специальное строительно-монтажное управление. Эта организация выиграла на аукционе право аренды на участок, затем, еще не получив разрешение на строительство, начала привлекать средства граждан по предварительным договорам. В результате, собрав сумму, уплаченную за право аренды участка, организация исчезла.
– Гражданам надо понимать, что строительные кооперативы, которые привлекают средства граждан, работают не по закону «Об участии в долевом строительстве», – заметил Михаил Волков. – И, покупая квартиру у такого застройщика, люди становятся не дольщиками в обычном понимании этого слова, а пайщиками – соучастниками всего действа на стройплощадке. И предъявлять претензии к этому строительству им можно будет только в общем порядке, например, в случае банкротства предприятия возвращать свои деньги получится только в третьей или четвертой очереди.
Для справки: В настоящее время подавляющее большинство домов в городе – 80 % – строится по «кооперативной» схеме, и только 20 % застройщиков работает в рамках закона «Об участии в долевом строительстве».
Светлана СОЛОВЬЕВА