Недвижимость Екатеринбурга
Уральская палата недвижимости
Недвижимость Екатеринбурга
Недвижимость Екатеринбурга
Недвижимость Екатеринбурга
Газета «Есть вариант!»
Недвижимость Екатеринбурга
Обучение и сертификация
Недвижимость Екатеринбурга
Риэлторский информационный центр
Недвижимость Екатеринбурга
Реклама
Аналитический отдел
Исследования и отчеты
Аналитика
Индекс кранов
Расценки на услуги
Отзывы и рекомендации
Классификация
Рынок жилья России
ТО компьютеров
Документы
Недвижимость Екатеринбурга
Загородная недвижимость
Недвижимость Екатеринбурга
Аналитика рынка недвижимости Екатеринбурга


26 февраля (2007)

Рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга


Торговая недвижимость, февраль 2007 г.

Тухашвили Гурам

Сегодня сектор торговых площадей можно назвать самым развитым на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга. Здесь наблюдается наименьший по сравнению с другими сегментами дефицит предложения, активно ведется новое строительство, причем в большинстве случаев это торговые центры современных форматов, информация об игроках и их действиях более открыта и доступна широкому кругу пользователей. Безусловно, основной причиной такой ситуации является значительный рост потребительского сектора рынка, как по России в целом, так и в большинстве крупных городов, к числу которых относится и Екатеринбург.

Тем не менее, говорить о том, что этот сектор вошел в стадию так называемого развитого рынка пока еще рано. Одним из основных регуляторов, влияющих на уровень цен и стратегию поведения игроков, по-прежнему остается дефицит предложения, сопровождающийся стабильно высоким уровнем спроса. Причем больше всего не хватает площадей, сдающихся в аренду в торговых центрах современных форматов. Основная часть из них на 98-100% заполнены арендаторами, а общий уровень вакантных площадей в таких объектах не превышает 2%. И это при средней по городу арендной ставке 1868 рублей за один кв. м в месяц, в которую не включаются эксплуатационные расходы.

Однако в текущей ситуации наблюдаются и некоторые положительные тенденции. В первую очередь это достаточно высокий объем строительства, причем строительства в короткие, для традиционно «затяжного» российского рынка, сроки. Сегодня в городе возводится около тридцати крупных объектов – торговых, административно-торговых и многофункциональных центров. Общая сумма, предназначенных в них под ритейл площадей, превышает 430 тыс. кв.м.

Другой положательный момент заключается в том, что застройщиками все меньше практикуется стратегия продажи площадей мелкой нарезкой на стадии строительства. В таких проектах чаще всего участвуют непрофессиональные частные инвесторы. Несогласованность позиций отдельных собственников, сложности позиционирования, несоответствие собственников, арендаторов определенной целевой группе – вот основные проблемы, которые будут возникать у таких проектов. Поэтому девелоперы сегодня предпочитают реализовывать крупные (от 2000 кв. м) помещения инвесторам, способным стать в дальнейшем «якорями» торговых центров. Такими покупателями в основном выступают известные российские и международные сетевые операторы. Другой вариант стратегии застройщиков – реализация проекта с целью его дальнейшей эксплуатации (сдача помещений в аренду) или продажа объекта целиком в собственность одной компании. Во всех трех случаях выигрывает рынок, а следовательно и арендаторы и их клиенты–покупатели, которые получают очередной современный качественный торговый центр, рыночная стратегия которого реализуется профессиональной управляющей компанией.

За последние годы спрос на торговые помещения все больше формируют не только местные компании, но и федеральные торговые сети. В отличие от рынка  офисных площадей на рынке торговых и торгово-развлекательных центров активное участие принимают иногородние девелоперы, такие как ГК «Время», DVI-Group, ИКЕА и другие. Это придало дополнительный импульс развитию всего рынка коммерческой недвижимости города, повысило интерес к региону со стороны других операторов, способствовало формированию качественно новых форматов торговой недвижимости.  Изменения последних лет касаются в первую очередь повышения требований к помещениям и качеству управления ими, что в конечном итоге благоприятно сказывается на общей культуре обслуживания. Не случайно за последние годы замечен значительный отток покупателей из сектора рынков и их приход в цивилизованные форматы торговли.

Что касается вторичного рынка тоговых площадей, то прошлогодний ажиотажный всплеск отразился на нем весьма существнно. За двенадцать месяцев средняя цена квадратного метра здесь выросла на 72%, а за перве пятьдесят дней текущего года – еще на 11%. Сегодня за 1 кв. м помещения, предназначенного под магазин, в среднем по городу просят 95887 рублей, а вцентре города – 110802 рубля.

Стоит отметить, что рост стоимости офисных помещений на вторичном рынке за тот же период составил «всего» 65%, при относительно стабильной ставке аренды в обоих секторах рынка. Если сравнивать данную динамику с рынком жилья, то там ситуация в 2006 году была еще более сложная: за двенадцать месяцев темпы роста цен составили +107%, и сегодня средняя цена квадратного метра в городских квартирах превышает 66 тыс. руб.

По различным районам города ситуация на рынке торговых помещений сегодня выглядит следующим образом:

Изменение средней цены предложения 1 кв. м общей площади на вторичном рынке торговых помещений, руб.

 

По городу

Центр

1-й пояс

2-й пояс

27.12.2005

49985

61481

50302

38000

31.01.2006

52050

63495

50307

40915

28.02.2006

54047

66504

52950

43558

28.03.2006

54985

70147

52791

40739

25.04.2006

53313

73111

50749

43523

30.05.2006

53734

70653

52624

42148

27.06.2006

55989

72845

57398

42005

25.07.2006

58152

74709

63078

40679

29.08.2006

62367

81720

64027

42158

26.09.2006

66158

87624

67652

45386

31.10.2006

77833

92531

74246

63917

28.11.2006

80393

88830

81079

71613

28.12.2006

86043

99211

81829

74692

30.01.2007

95670

105476

94979

86661

20.02.2007

95887

110802

100107

73711

Изменение за 2006 г., %

72,14

61,37

62,67

96,56

Изменение за 2007 г., %

11,44

11,68

22,34

-1,31

Наименование   ценового пояса

Жилые районы

Центр

Границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Белинского, Большакова.

1 пояс

 

Автовокзал, ВИЗ, Парковый, Юго-Западный, Ботанический, Заречный, Втузгородок, Шарташский рынок, Южный, ЖБИ, Пионерский.

2 пояс

 

Уралмаш, Эльмаш, Вокзальный, Завокзальный, Новая Сортировка, Сибирский, Уктус, Синие камни.

3 пояс

 

Шинный, Чермет,  Аппаратный, С. Сортировка, Химмаш, Совхоз, Лечебный,  Компрессорный.

4 пояс

 

Шарташ, Изоплит, Кольцово, Птицефабрика, Н-Исетский, Елизавет, УНЦ, Семь ключей, Рудный, Исток, Верхнемакарово, Пышма, Садовый, Шабровский, Широкая речка, Палкино, Шувакиш, Медный, Чусовское озеро.

Тем не менее, сегодня можно говорить о том, что ситуация на вторичном рынке торговой недвижимости близится к стабилизации. В первую очередь об этом говорит тот факт, что, начиная с октября 2006 г., в данном секторе наблюдается значительный рост объемов предложения. По базе данных УПН он составил около 40% за последние четыре месяца. Другая тенденция – увеличение доли центра в общем объеме выставленных на продажу площадей. При этом сохранилась тенденция последних лет – увеличение интереса к магазинам, расположенным за пределами центральных районов. Их доля выросла с 24% до 28% за последние полгода. Территориями, за счет которых происходило это увеличение, стали районы первого ценового пояса, доля которых уменьшилась за шесть месяцев с 44% до 32%. И хотя на вторичном рынке эта тенденция не столь заметна, ярким примером такого положения вещей стало строительство крупных торговых комплексов в окраинных районах. Еще 5 лет назад у местных участников рынка подобные проекты не вызывали оптимизма. В настоящий момент такие проекты, как «Мега», «Метро» и прочие, притягивают пристальное внимание. К дополнительным факторам повышения спроса на окраинах следует отнести увеличение числа проектов в сфере жилищного строительства.

Прогнозируя дальнейшее развитие рынка торговой недвижимости можно с определенной долей уверенности говорить о том, что ключевым моментом в данном случае станет не столько увеличение площадей и насыщенность ими отдельных районов города (хотя значение этого фактора, безусловно, велико), сколько качество сервиса, услуг, приход современных форматов торговли, расширение ассортимента. Уже сегодня наблюдается дифференциация рынка на разные качественные группы и форматы. Появляются объекты с четкой концепцией и продуманными услугами. Собственники таких объектов гибко и профессионально подходят к вопросу сотрудничества с арендаторами, чем привлекают к себе лидеров рынка. Кроме того, в будущем доля частных инвесторов, скупающих помещения малой площади в строящихся торговых объектах, будет снижаться. Однако произойдет это только после того, как «частники» столкнутся со сложностями сдачи данных площадей в аренду, на фоне более профессиональных комплексов.

Аналитический отдел Риэлтерского информационного центра УПН в настоящий момент ведет работу по подготовке отчета по рынку торговой недвижимости. Отчет поступит в продажу в марте 2007 г. Принимаются рекомендации по содержанию и предварительные заказы на отчеты.



Cтатистика вторичного жилья Екатеринбурга и пригорода. Данные УПН.

Параметры графика

-

Выберите пояс (карта поясов и районов):

Показать:
Валюта:
02 февраля (2007)
От роста к стабилизации. Вторичный рынок жилья Екатеринбурга, Январь 2007 г.

2018     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
2017     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2016     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2015     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2014     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2013     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2012     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2011     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2010     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2009     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2008     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2007     :   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12