Недвижимость Екатеринбурга
Уральская палата недвижимости
Недвижимость Екатеринбурга
Новости УПН
Что такое УПН
Члены УПН и кандидаты
Для клиентов агентств недвижимости
Для профессионалов
Мероприятия
Ипотечным брокерам
Нормативные документы
Устав УПН
Положение "О членстве в Некоммерческом партнерстве "Уральская палата недвижимости"
Кодекс этики членов УПН
Правила осуществления риэлторской деятельности
Положение "О комиссии по профессиональной этике"
Положение о стандартах профучастников рынка недвижимости в области рекламы, информации и о базах УПН
Положение "О порядке аттестации специалистов на рынке недвижимости"
Положение "О регистрационном учете агентов (брокеров)"
Положение "О совете УПН"
Положение "О президенте и вице-президенте УПН"
Положение "О системе обеспечения деятельности ипотечных брокеров"
Положение о ревизионной комиссии
Положение об общем собрании УПН
Профессиональные правила специалиста по недвижимости
Положение о Комитете по риэлторской деятельности
Положение о ревизионной комиссии
Положение о конкурсе "Профессиональное признание"
Фильм. УПН 15 лет
Общее собрание УПН
Видео репортажи
Концепция развития УПН
Популярные вопросы
Юридические консультации
Недвижимость Екатеринбурга
Недвижимость Екатеринбурга
Недвижимость Екатеринбурга
Газета «Есть вариант!»
Недвижимость Екатеринбурга
Обучение и сертификация
Недвижимость Екатеринбурга
Риэлторский информационный центр
Недвижимость Екатеринбурга
Полезные компании
Недвижимость Екатеринбурга
Загородная недвижимость
Недвижимость Екатеринбурга

Правила осуществления риэлторской деятельности

Настоящие правила разработаны Советом Уральской палаты недвижимости с целью закрепления прав и гарантий риэлторов и клиентов в сфере риэлторской деятельности, а также упорядочения и регулирования риэлторской деятельности членов УПН, осуществляющих ее на территории г. Екатеринбурга и Свердловской области.
Положения настоящих правил разработаны на основе действующего законодательства, с учетом обобщения практического опыта агентств-членов УПН и являются обязательными для применения всеми членами Уральской палаты недвижимости, осуществляющими риэлторскую деятельность, а также Комиссией по профессиональной этике УПН.

Основные понятия и термины, применяемые в документе
Уральская палата недвижимости (УПН) -
- добровольное некоммерческое объединение физических и юридических лиц, оказывающих риэлторские и прочие услуги, связанные с недвижимым имуществом
Риэлторская деятельность - профессиональная деятельность по оказанию физическим и/или юридическим лицом за вознаграждение комплекса услуг (консультационных, маркетинговых, организационных и прочих), связанных с установлением, прекращением и (или) изменением прав (пользования, владения, распоряжения) на объект недвижимости
Риэлтор - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель без образования юридического лица, оказывающие риэлторские услуги
Риэлтор покупателя - риэлтор, оказывающий услуги покупателю объекта недвижимости
Риэлтор продавца - риэлтор, оказывающий услуги продавцу объекта недвижимости
Клиент - лицо, с которым риэлтор заключил договор на оказание риэлторских услуг
Сделка - действия граждан и/или юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей
Совместная сделка - совместные действия риэлторов или их агентов, представляющих противоположные стороны в предполагаемой сделке с объектом недвижимости, направленные на организацию совершения такой сделки
Договор - (двух- или многосторонняя сделка) – документ, составленный в письменной форме, закрепляющий права и обязанности сторон при совершении сделки
Эксклюзивный договор - это договор между клиентом и риэлтором, по которому клиент наделяет последнего исключительными правами по представлению его (клиента) интересов, связанных с покупкой, продажей и обменом недвижимого имущества, гарантирует отсутствие действующего аналогичного договора и принимает на себя обязательство не заключать подобный договор с другим риэлтором, в период действия договора, а также договор содержит санкции за нарушение условий эксклюзивности и порядок расторжения в таком случае.
Договор по сопровождению найма/аренды - включает в себя поиск для собственника объекта нанимателей/арендаторов, а также периодический контроль со стороны Риэлтора за состоянием объекта и своевременной уплатой нанимателем/арендатором коммунальных платежей, а также фиксацией показаний приборов учета.
Договор по управлению наймом/арендой - включает в себя оказание комплекса услуг по сопровождению найма/аренды, а также: контроль за соблюдением нанимателем/арендатором всех условий договора найма/аренды; получение арендной платы и ее перечисление собственнику объекта; поиск нанимателя/арендатора при освобождении объекта в период действия услугового договора с клиентом.
Контрагент (участник совместной сделки) - риэлтор или его агент, представляющий противоположную сторону в предполагаемой сделке с объектом недвижимости
Участник рынка недвижимости - лицо (физическое или юридическое), предпринимающее действия, направленные на совершение сделки с недвижимостью
Цепочка сделок - ряд взаимозависимых сделок с недвижимым имуществом
Звено в цепи сделок - одна сделка в ряду взаимозависимых сделок с недвижимым имуществом
Координатор совместной сделки - риэлтор, координирующий деятельность контрагентов совместной сделки
Правообладатель (собственник) -лицо, которому принадлежат права владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом
Агент - полномочный представитель риэлтора, выполняющий работу под руководством и по заданию риэлтора
Риэлторская услуга - услуга, оказываемая риэлтором клиенту при совершении операций с объектом недвижимости и правами на него
Объект недвижимости-объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, т.е. все то, что прочно связано с землей (земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения и т.д.)
Продавец - правообладатель (собственник), имеющий намерение совершить сделку на отчуждение объекта недвижимости
Покупатель - лицо, имеющее намерение совершить сделку по приобретению недвижимого имущества и прав на него
Комиссия по информации и рекламе УПН - специальный орган УПН, формируемый в соответствии с Положением «О профессиональных стандартах риэлтора в области рекламы и информации и об информационной базе Уральской палаты недвижимости», осуществляющий выработку основных направлений политики УПН в области информации и рекламы, контролирующий соблюдение участниками профессионального риэлторского информационного пространства установленных правил и осуществляющий применение к нарушителям мер воздействия
Комиссия по профессиональной этике и контролю за соблюдением профессиональных стандартов УПН (Комиссия по этике) - специальный орган УПН, действующий на основании Положения «О Комиссии по профессиональной этике», рассматривающий жалобы (споры) на неправомерные действия риэлторов, возникающие при оказании риэлтерских услуг либо совершении сделок с недвижимостью между участниками рынка недвижимости
Застройщик-инвестор - юридическое лицо, ведущее (инвестирующее) застройку здания (жилого дома), либо комплекса зданий и имеющее право на реализацию строящихся объектов в соответствии с действующим законодательством.
Брокер по недвижимости (брокер) - лицо, имеющее действующий аттестат брокера по недвижимости УПН, как правило, обладающее правом подписи договоров на оказание риэлторских услуг и сопутствующих им документов от имени компании.
Строящийся объект - приобретаемый клиентом по договору долевого участия в строительстве, либо иному договору, не противоречащему действующему законодательству объект до введения его в эксплуатацию и регистрации в качестве недвижимого имущества.

Раздел I. Стандарты оказания риэлторских услуг (профессиональные стандарты)

I. Общие условия
Риэлторы – члены УПН, как профессиональные участники рынка недвижимости, при осуществлении своей деятельности обязаны:
1.1. Руководствоваться в своей деятельности действующим законодательством и нормативными документами УПН, в т.ч. исключать любые действия, направленные на получение преимуществ, при осуществлении риэлторской деятельности, которые противоречат обычаям делового оборота, требованиям добропорядочности, разумности и справедливости и причиняют или могут причинить убытки другим операторам рынка - конкурентам либо нанесли или могут нанести вред их деловой репутации.
1.2. Осуществлять свою деятельность на рынке недвижимости на основании договора, заключаемого с клиентом в письменной форме.
1.3. Предоставлять клиенту по его требованию полную и достоверную информацию о состоянии рынка недвижимости и уровне цен на момент заключения с клиентом договора на оказание услуг.
1.4. Осуществлять консультационную поддержку клиента по всем вопросам, связанным с заключением и исполнением договора, а также с оформлением сделки с недвижимостью.
1.5. Осуществлять подготовку и производить сбор документации, необходимой для осуществления сделки, на условиях, определяемых в договоре с клиентом.
1.6. Предоставлять по требованию клиента информацию о риэлторе: учредительные, регистрационные документы и иные документы, связанные с осуществлением риэлторской деятельности.
1.7. Информировать клиента обо всех обстоятельствах, ставших известными после подписания договора, имеющих значение для его исполнения.
1.8. В договоре с клиентом указывать действительную стоимость риэлторских услуг. Отступление риэлтора от вышеуказанного правила расценивается как попытка получить несправедливое преимущество над другими членами УПН.
1.9. Соблюдать профессиональные стандарты в сфере рекламы и обращения информации в соответствии с Положением «О профессиональных стандартах риэлтора в области рекламы и информации и об информационной базе Уральской палаты недвижимости».
1.10. Риэлтор продавца после заключения договора с потенциальным покупателем объекта (контрагентом) обязан на срок его действия:
- снять объект, указанный в предмете договора с клиентом, с продажи и прекратить его рекламу;
В случае если объект приобретается клиентом с привлечением кредитных средств, риэлтор вправе осуществлять рекламу данного объекта до момента совершения сделки купли-продажи без права принятия денежных средств от иных лиц, что в обязательном порядке указывается в договоре. В ином случае, риэлтор не вправе ссылаться на данное правило;
- не предпринимать действия, направленные на приобретение данного объекта третьим лицом;
- зафиксировать цену объекта недвижимости и необоснованно не повышать его стоимость, если иное не оговорено договором.
1.11. Невыполнение, уклонение или недобросовестное исполнение риэлтором настоящих Правил являются основанием для обращения заинтересованного лица с жалобой в Комиссию по профессиональной этике или в Комиссию по информации и рекламе для принятия мер воздействия и наложения взыскания на риэлтора-нарушителя.

Раздел II. Взаимоотношения между риэлторскими фирмами (участниками совместной сделки)

II. Основные условия
2.1. При проведении совместной сделки агент, заключая договор с контрагентом, обязан уведомить последнего, о том, что он (агент) действует в интересах и по поручению своего риэлтора и подтвердить свои полномочия (доверенность и/или удостоверение агента). Взаимоотношения между контрагентами по совместной сделке возникают после подтверждения друг другу полномочий риэлтором продавца и риэлтором покупателя и в случае заключения риэлтором продавца договора, в котором указаны названия риэлтора покупателя, ФИО его сотрудника, его должности и № удостоверения УПН.
2.2. После подтверждения друг другу эксклюзивных полномочий риэлтором продавца и риэлтором покупателя риэлторы обязаны воздерживаться (кроме случаев крайней необходимости) от контактов с клиентами друг друга без участия риэлтора, представляющего интересы клиента.
2.3. Взаиморасчеты по сделке организуются риэлтором продавца, если нет письменного соглашения сторон о другом порядке взаиморасчетов. В случае закрытия «цепи» обменов прямой продажей квартиры в третьем агентстве рекомендуется проводить взаиморасчеты там, где сформировано последнее звено «цепи».
2.4. Проект договора купли-продажи объекта недвижимости составляет риэлтор продавца, если иное не будет установлено контрагентами совместной сделки.
2.5. Взаимоотношения между контрагентами прекращаются в случае исполнения ими взятых на себя обязательств по договору.
2.6. Агентство риэлтора продавца обязано выплачивать вознаграждение агентству риэлтора покупателя в размере указанном агентством риэлтора продавца при размещении рекламы объекта в информационной базе УПН, при совершении сделки с объектом на условиях, указанных в рекламе. В случае согласования снижения стоимости объекта стоимость вознаграждения тоже подлежит согласованию.
Выплата вознаграждения производится в пользу агентства риэлтора покупателя, либо лицу, действующему по доверенности от имени агентства риэлтора покупателя.
В случае не выполнения принятого на себя агентством риэлтора продавца обязательства по выплате дополнительного вознаграждения в размере указанном при размещении объекта, агентство риэлтора покупателя вправе обратиться в Комиссию по этике УПН за разрешением спора.

III. Права и обязанности контрагентов
3.1. Риэлтор покупателя вправе:
3.1.1. Обратиться к риэлтору продавца с письменной просьбой предоставить всю необходимую информацию о документах, имеющих значение для регистрации сделки, в течение срока действия договора.
3.1.2. Требовать у риэлтора продавца снять объект с продажи и зафиксировать цену объекта недвижимости на срок действия договора, если иное не будет установлено договором.
3.1.3. Обратиться в Комиссию по этике в случае необоснованного повышения риэлтором продавца стоимости объекта в течение срока действия договора.
3.2. Риэлтор продавца вправе:
3.2.1. Обратиться к риэлтору покупателя с письменной просьбой предоставить всю информацию о документах, имеющих значение для совершения сделки.
3.3. Риэлтор покупателя обязан:
3.3.1. По просьбе риэлтора продавца подтвердить ему свои полномочия по представлению интересов покупателя договором или доверенностью.
3.3.2. Информировать контрагента по сделке об известных ему звеньях в цепочке сделок.
3.3.3. Предоставить пакет документов, необходимых для регистрации права собственности (согласие супруга, паспорт и т.п.).
3.3.4. Заключить договор с контрагентом на приобретение объекта недвижимости и внести денежный платеж при наличии документов, подтверждающих соответствующие полномочия (доверенность и/или удостоверение риэлтора);
3.3.5. Предоставлять риэлтору продавца по его письменной просьбе все документы (копии), имеющие значение для совершения сделки.
3.3.6. Явиться на сделку в назначенное время, в соответствии с письменным уведомлением риэлтора продавца, а при отсутствии такого уведомления письменно (телеграмма, заказное письмо с уведомлением) подтвердить свое намерение совершить сделку в рамках действующего договора.
3.4. Риэлтор продавца обязан:
3.4.1. Подтвердить риэлтору покупателя свои полномочия по продаже объекта недвижимости (договор с продавцом, право принятия денежных средств).
3.4.2. Не предпринимать действий, направленных на отчуждение объекта недвижимости, указанного в предмете договора с риэлтором покупателя, третьим лицам, зафиксировать цену объекта недвижимости на срок действия договора, если иное не будет установлено договором. Снять объект с продажи и не предлагать другим покупателям.
3.4.3. Информировать контрагента по сделке об известных ему звеньях в цепочке сделок.
3.4.4. Предоставлять риэлтору покупателя по его письменной просьбе все необходимые документы (копии), имеющие значение для совершения сделки. В случае выявления недочетов в представленных документах устранить обнаруженные недостатки в срок, оговоренный с контрагентом.
3.4.5. Сформировать пакет документов, необходимый для совершения государственной регистрации сделки перехода права собственности.
3.4.6. Не менее чем за один день до сделки предоставить для ознакомления риэлтору покупателя полный пакет документов, необходимый для государственной регистрации.
3.4.7. В рамках действующего договора уведомить риэлтора покупателя о дате, времени и месте совершения сделки в письменном виде (телеграмма, заказное письмо с уведомлением).
3.4.8. Риэлтор собственник, выступающий в качестве продавца недвижимого имущества, обязан соблюдать настоящие правила.

IV. Ответственность контрагентов
4.1. В случае продажи объекта недвижимости риэлтором продавца третьему лицу во время действующего договора с риэлтором покупателя риэлтор продавца обязан, помимо возврата частичного платежа, выплатить риэлтору покупателя неустойку в размере внесенных риэлтором покупателя (или его клиентом) денежных средств, но не более 10 (десяти) процентов от стоимости продаваемого объекта недвижимости.

Раздел III. Координатор

V. Общие условия
5.1. При осуществлении цепочки сделок письменным соглашением контрагентов может быть определен координатор цепочки. В обязанности координатора могут входить следующие организационные функции:
- подготовка проектов договоров (купли-продажи, мены, аренды и прочее);
- организация сделки (согласование с контрагентами даты, времени и места сделки);
- организация расчетов (согласование и/или определение места и способа расчетов, механизма передачи денежных средств и пр.).
Соглашением могут быть установлены дополнительные обязанности координатора, а также его права, ответственность и размер вознаграждения.
5.2. Координатор организует взаимодействие контрагентов в соответствии с условиями соглашения, заключенного между ним и контрагентами и/или их агентами (риэлтор продавца, риэлтор покупателя).
Координатор не имеет права согласовывать условия совершения сделки с клиентами контрагентов напрямую, если иное не предусмотрено соглашением сторон совместной сделки.

Раздел IV. Договорные отношения риэлтора с клиентом

VI. Общие положения
6.1. Представление интересов клиента (продавца, покупателя) осуществляется риэлтором на основании договора, заключаемого в письменной форме.
6.2. Право представления интересов возникает не ранее момента заключения такого договора.
6.3. Заключение договора должно осуществляться при условии предъявления оригинала правоустанавливающего и/или правоподтверждающего документа на объект недвижимости.
К договору на оказание услуг должны быть приложены копии всех правоустанавливающих документов на объект недвижимости.
Для строящегося объекта к договору так же должны быть приложены копии:
а) документа о землепользовании (собственность или аренда), с отметкой о государственной регистрации;
б) разрешения на строительство на данном участке данного типа строения.
Для объектов, возводимых в порядке участия в долевом строительстве (закон № 214-ФЗ), помимо вышеуказанных документов должна быть приложена копия проектной декларации застройщика.
6.4. Риэлтор обязан заключить с участником рынка недвижимости договор исходя из сути требуемых участнику услуг или действий. Заключение риэлтором договора, заведомо не соответствующего сути требуемых участнику рынка недвижимости действий, будет признаваться введением последнего в заблуждение и считаться нарушением настоящих правил.
6.5. Договор должен быть подписан надлежащими лицами с указанием соответствующих полномочий. Со стороны риэлторского предприятия договор должен быть подписан брокером, состоящим в штате предприятия.                      
Если объект находится в долевой (совместной) собственности, то договор с риэлтором должны подписать все собственники. Рекомендуется определить в договоре либо установить соглашением собственников, что один из их числа представляет интересы остальных по заключенному договору с риэлтором.
К договору на оказание услуг должны быть приложены копии всех правоустанавливающих документов на объект недвижимости.


VII. Содержание договора
7.1. Договор на оказание услуг между риэлтором и клиентом должен содержать:
7.1.1 Существенные условия договора
а) Предмет договора, включающий в себя вид совершаемых действий (оказание услуг, поручение, агентирование, смешанные действия, иное), связанных с продажей, покупкой, меной, подбором недвижимости и прочее, а также конкретное указание, в отношении чего заключается договор (вид объекта недвижимости, адрес, иное);
б) Стоимость объекта недвижимости;
в) Вознаграждение риэлтора;
Вознаграждение риэлтора может быть основным и дополнительным. Основное вознаграждение должно быть указано в договоре в виде твердой суммы или % от стоимости продажи (покупки) объекта. Не допускается получение вознаграждения, которое не было предварительно письменно согласовано с клиентом (скрытое вознаграждение);
г) Срок действия договора.
7.1.2 Обязательными условиями договора также являются:
а) Наименование сторон, реквизиты
для юридических лиц – ОПФ, фактический адрес, ИНН, телефон
для физических лиц - паспортные данные, место жительства
с приложением доверенностей в случае действия по поручению;
б) Обязанности и ответственность сторон по договору;
в) Порядок оплаты расходов по сделке, в том числе и за дополнительные документы, предоставляемые в банк при ипотеке;
г) Механизм продления и досрочного расторжения договора.
7.2. Помимо обязательных условий, определенных п.7.1. правил, договор может содержать и иные дополнительные условия.

VIII. Основные обязанности риэлтора
8.1. Договор риэлтора с клиентом должен содержать следующий комплекс услуг (если иное не установлено договором):
- консультирование клиента по вопросам купли-продажи недвижимости;
- осуществление поиска покупателя/продавца;
- разработка и размещение рекламы в объемах и количестве, определяемых риэлтором;
- сбор документов для сделки с объектом при условии выдачи клиентом соответствующей доверенности;
- организация и надлежащее оформление договора купли-продажи недвижимости;
- осуществление визуальной проверки правильности оформления предоставленных клиентом документов.
8.2. Не позднее чем за один день до проведения сделки уведомить клиента и контрагента о времени, дате и месте ее проведения. В случае необходимости (вероятности срыва сделки) направить письменное уведомление (телеграммой или заказным письмом с уведомлением).
8.3. Риэлтор должен консультировать клиента по вопросам юридического и фактического освобождения объекта недвижимости:
юридическое освобождение – освобождение недвижимости от обременений, снятия жильцов с регистрационного учета, освобождения от задолженности по коммунальным платежам, фактическое освобождение – освобождение объекта от проживающих и их имущества.
Риэлтор должен содействовать клиенту в фактическом освобождении объекта недвижимости путем предоставления клиенту проекта акта передачи-приема недвижимости, разъяснения правил его оформления, порядка передачи объекта, а также путем внесения в проект договора купли-продажи условия о порядке освобождения объекта с определением срока и ответственности сторон за риск случайной гибели объекта.

IX. Ответственность по договору
9.1. Договор на оказание риэлтерских услуг должен содержать ответственность сторон за ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств по договору.
9.2. Ответственность сторон может быть установлена в виде неустойки, которая выражается либо определенной суммой, либо в процентном соотношении от суммы вознаграждения или иного платежа, полученного риэлтором до исполнения обязательств по договору.
9.3. Ответственность сторон должна быть соразмерной последствиям неисполнения обязательств.

X. Правила заключения договора и оказания услуг покупателю по поиску объекта недвижимости
10.1. До заключения договора риэлтор обязан:
- обратить внимание на признаки, которые позволят усомниться в дееспособности клиента, получить информацию о его платежеспособности, наличии или отсутствии супруга, несовершеннолетних детей, а также произвести визуальную проверку документа, удостоверяющего личность клиента;
- выяснить основные требования клиента, предъявляемые последним к искомому объекту недвижимости.
10.2. Заключить договор.
- Договор риэлтора с покупателем должен содержать характеристику искомого объекта недвижимости;
10.3. После заключения договора с клиентом риэлтор обязан:
- осуществлять подбор и показ искомых объектов согласно договору;
- определить время и порядок просмотра объектов;
- проверить предоставленные покупателем документы, необходимые для оформления сделки купли-продажи (паспорт, согласие супруга и пр.), а в случае явной необходимости (наличия подчисток, исправлений, просрочки документа и т.п.) указать клиенту на имеющиеся в них недостатки для их устранения;
- после выбора клиентом объекта недвижимости разъяснить ему и согласовать с ним основные требования по внесению частичного платежа, правовые последствия в случае необоснованного отказа от приобретения объекта, а также другие существенные условия договора.
- заключить от имени покупателя или оказать ему содействие в заключении с продавцом либо риэлтором продавца договора, обеспечивающего дальнейшее заключение договора купли-продажи выбранного клиентом объекта;
- по желанию клиента информировать его о ходе подготовки к сделке;
- разъяснить клиенту существующие способы расчета и предложить наиболее безопасный;
- участвовать в организации сделки.

XI. Правила заключения договора с покупателем, обеспечивающего заключение договора купли-продажи объекта недвижимости
11.1. До заключения договора риэлтор обязан:
- обратить внимание на признаки, которые позволят усомниться в дееспособности покупателя, получить информацию о его платежеспособности, наличии или отсутствии супруга, несовершеннолетних детей, а также произвести визуальную проверку документа, удостоверяющего личность покупателя;
- разъяснить и согласовать основные требования по внесению частичного платежа, правовые последствия в случае необоснованного отказа от приобретения объекта, а также другие существенные условия договора.
11.2. Заключить договор.
- Заключение риэлтором договора на оказание услуг по поиску недвижимости в случае, когда покупатель (риэлтор покупателя) нуждался в покупке конкретного объекта недвижимости, предлагаемого риэлтором продавца к продаже, будет расцениваться как обман покупателя и нарушение настоящих правил, если риэлтором продавца не будет доказано иное;
- договор должен предусматривать, помимо возврата внесенных денежных средств, ответственность за продажу объекта недвижимости третьим лицам с участием риэлтора продавца или его агента во время действия договора с покупателем;
- договор должен предусматривать ответственность риэлтора продавца за срыв сделки в размере процентов (не ниже ставки ЦБ РФ на момент возврата средств), начисляемых на сумму средств, переданных покупателем по договору с риэлтором продавца;
- когда средства покупателя по договору передаются физическому лицу, риэлтор продавца, заключая договор, должен выдать покупателю поручительство (гарантию) о возврате риэлтором данных средств в случае возникновения законных оснований.
11.3. После заключения договора с покупателем / риэлтором покупателя, риэлтор продавца обязан:
- по желанию покупателя информировать его о ходе подготовки к сделке;
- проверить предоставленные покупателем документы, необходимые для оформления сделки купли-продажи (паспорт, согласие супруга и пр.), а в случае явной необходимости (наличия подчисток, исправлений, просрочки документа и т.п.) указать ему на имеющиеся в них недостатки для их устранения;
- разъяснить покупателю о существующих способах расчета и предложить наиболее безопасный;
- организовать проведение и оформление сделки, подготовив проект договора купли-продажи и обеспечив присутствие своего агента, если иное не установлено соглашением сторон. При наличии у риэлтора возможности предоставить отдельное помещение для проведения взаиморасчетов.

XII. Правила заключения договора и оказания услуг продавцу
12.1. До заключения договора риэлтор обязан:
- обратить внимание на признаки, которые позволят усомниться в дееспособности клиента;
- произвести визуальную проверку документов на выявление признаков, позволяющих усомниться в их подлинности. Убедиться в наличии прав на отчуждаемый объект собственности, произвести проверку документов, удостоверяющих личность клиента, убедиться в наличии или отсутствии супруга, несовершеннолетних детей;
- выяснить основные требования клиента;
- выяснить, не является ли клиент стороной действующего аналогичного договора с другим риэлтором.
Наличие действующего эксклюзивного договора исключает возможность заключения и действия других договоров на оказание аналогичных услуг.
В случае получения информации о действующем эксклюзивном договоре риэлтор обязан отказаться от договорных отношений с данным клиентом. В случае выявления данного обстоятельства уже после заключения договора с клиентом риэлтор должен прекратить оказание договорных услуг.
Наличие действующего эксклюзивного договора исключает возможность заключения и действия других эксклюзивных договоров на оказание аналогичных услуг.
В случае выявления действующего аналогичного неэксклюзивного договора риэлтор не вправе заключать эксклюзивный договор. В случае выявления данного обстоятельства уже после заключения договора с клиентом риэлтор не вправе считать уже заключенный договор эксклюзивным.
- разъяснить клиенту существенные условия договора, его обязанности и ответственность;
12.2. Заключить эксклюзивный договор.
- Заключение риэлтором обособленных договоров на оказание услуг по продаже и покупке недвижимости, не обусловленных исполнением друг друга в случае, когда клиент нуждался в продаже объекта недвижимости на условиях встречной покупки другой недвижимости, будет расцениваться как обман клиента и нарушение настоящих правил, если риэлтором не будет доказано иное;
Эксклюзивный договор должен содержать:
- исключительные права риэлтора на продажу объекта;
- Клиент гарантирует отсутствие действующего аналогичного договора, принимает на себя обязательство не заключать подобный договор с другим риэлтором в период действия договора,
- содержатся санкции за нарушение условий эксклюзивности договора и порядок досрочного расторжения договора риэлтором в таком случае.
12.3.При заключении договора с продавцом, Риэлтор обязан заполнить список оборудования, передаваемого с объектом недвижимости.
       При совершении сделки купли-продажи  способствовать в передаче объекта недвижимости с оборудованием, путем составления и передачи сторонам сделки соответствующего соглашения.
        В случае невыполнения данного условия, ответственность за передачу объекта недвижимости без указанного оборудования возлагается на Риэлтора продавца.
12.4. Договором может быть предусмотрена ответственность продавца за досрочное расторжение договора и отказ от совершения сделки после заключения договора с покупателем недвижимости в виде неустойки в размере до 100% от суммы платежа, принятого от покупателя объекта недвижимости.
12.5. Договор должен содержать поручение продавца риэлтору на заключение соответствующего договора с покупателем и обязательство продавца выдать доверенность на получение платежа за объект.
12.6. После заключения договора риэлтор обязан:
- согласовать время и порядок осмотра объекта, удобные для продавца;
- рекламировать объект продавца;
- информировать продавца об исполнении обязательств по продаже его объекта;
- заключить договор с покупателем и уведомить об этом продавца;
- подготовить документы для сделки с объектом или проверить предоставленный продавцом пакет документов;
- разъяснить основные правила освобождения объекта;
- организовать проведение и оформление сделки, подготовив проект договора купли-продажи и обеспечив присутствие своего агента, если иное не установлено соглашением сторон. При наличии у риэлтора возможности предоставить отдельное помещение для проведения взаиморасчетов.
12.7. Договор должен быть подписан надлежащими лицами с указанием соответствующих полномочий.

XIII. Правила заключения договора и оказания услуг продавцу при условии встречной покупки
13.1. Данная глава в полном объеме содержит в себе правила глав X и XII.

XIV. Основания освобождения риэлтора от ответственности за неисполнение обязательств по договору
14.1. Риэлтор несет ответственность за неисполнение обязательств по договору с клиентом.
Основанием освобождения от ответственности являются:
1. Действие непреодолимой силы.
2. Смерть собственника или утрата им дееспособности.
3. Акты органов государственной власти или местного самоуправления, исключающие возможность исполнения обязательств по договору.

XV. Правила заключения договора и оказания услуг застройщиком-инвестором при реализации объектов.
15.1 При заключении договора с застройщиком-инвестором, направленного на реализацию объекта, договор между риэлтором и застройщиком-инвестором может не содержать условия эксклюзивности, в этом случае риэлтор имеет право выставлять данный объект в базу данных УПН и иные рекламные носители только с пометкой «Официальный представитель».
15.2 При заключении договора и оказании услуг по реализации строящегося объекта между риэлтором и физическим лицом, либо юридическим лицом, не являющимся застройщиком-инвестором (в том числе с переуступкой права-требования), применяются правила раздела 12.

РАЗДЕЛ V. Договорные отношения риэлтора с застройщиком (инвестором) по реализации новостроек (прав)
16. Общие положения
16.1. Данные положения относятся к реализации новостроек в коттеджных поселках и многоквартирных домах при соблюдении следующих условий:
16.1.1. Весь объем предложений застройщика для всех риэлторов, выбранных для реализации данного жилого комплекса одинаков (отсутствие объектов, реализуемых только застройщиком)
16.1.2. Единая ценовая политика в отношении риэлторов, собственного отдела продаж и других продавцов (отсутствие демпинга, скрытых скидок)
16.1.3. Единая система оплаты и бронирования для всех риэлторов и других продавцов.
16.1.4. Размер комиссионных – 1-7% от стоимости объекта. Оплата услуг риэлтора осуществляется по факту заключения покупателем договора с правообладателем и оплате первоначального взноса.
16.2. Представление интересов застройщика осуществляется риэлтором на основании договора, заключаемого в письменной форме.
16.3. Право представления интересов возникает не ранее момента заключения такого договора.
16.4. Заключение договора должно осуществляться при условии подтверждении застройщиком статуса правообладателя данных объектов.
16.5. Договор должен быть подписан надлежащими лицами с указанием соответствующих полномочий.

17. Основные условия договора
17.1. Наименование сторон, реквизиты
- для юридических лиц (ОПФ, фактический адрес, ИНН, телефон)
- для физических лиц (паспортные данные, место жительства)
с приложением доверенностей, в случае действия по поручению.
17.2. Предмет договора (оказание услуг связанных с поиском инвесторов для финансирования строительства и покупки объектов недвижимости, участие в ЖСК и др.);
17.3. Перечень, характеристики и стоимость объектов недвижимости;
17.4. Обязанности и ответственность сторон по договору;
17.5. Порядок оплаты расходов по сделкам;
17.6. Срок действия (определенный календарной датой), с указанием механизмов продления и досрочного расторжения договора.
17.7. Указание в рекламных источниках (публичных СМИ и Интернет-источниках) официальных представителей застройщика без приоритетного выделения отдела продаж застройщика.

18. Обязательные условия договора
18.1. Типовые договоры с инвесторами.
18.2. Система бронирования.
18.3. Вознаграждение риэлтора и порядок его выплаты согласно п. 1.1.4.
18.4. Гарантии соблюдения п.1.1 и штрафные санкции за невыполнение данных условий.

19. Ответственность по договору
19.1. Договор на оказание риэлторских услуг должен содержать ответственность сторон за ненадлежащее исполнение или не исполнение обязательств по договору.
19.2. Наличие штрафных санкций для застройщика, нарушившего данные условия (финансовые и дисциплинарные – вплоть до отказа всех риэлторов УПН участвовать в реализации новостроек этого застройщика, если он нарушит этические нормы УПН)
19.3. Наличие штрафных санкций за досрочное расторжение для застройщика (защита от застройщика, желающего «раскрутить» жилой комплекс за счет риэлторов).

 РАЗДЕЛ VI. Особенности оказания клиентам услуг, связанных с наймом/арендой объектов недвижимости

 

20. Общие положения

20.1. В контексте настоящего раздела под услугами, связанными с наймом/арендой, понимаются, в том числе, но не исключительно, следующие:

  • услуга собственнику объекта по поиску нанимателей/арендаторов;
  • услуга собственнику объекта по сопровождению найма/аренды;
  • услуга собственнику объекта по доверительному управлению наймом/арендой;
  •  услуга потенциальному нанимателю/арендатору по поиску объекта для найма/аренды.

20.2. Сопровождение найма/аренды помимо поиска для собственника объекта нанимателей/арендаторов включает в себя периодический контроль со стороны Риэлтора за состоянием объекта и своевременной уплатой нанимателем/арендатором коммунальных платежей, а также фиксацией показаний приборов учета.

20.3. Управление наймом/арендой предполагает оказание комплекса услуг по сопровождению найма/аренды (п.20.2), а также:

  • контроль за соблюдением нанимателем/арендатором всех условий договора найма/аренды;
  • получение арендной платы и ее перечисление собственнику объекта;
  • поиск нанимателя/арендатора при освобождении объекта в период действия услугового договора с клиентом.

20.4. Полный перечень услуг, связанными с наймом/арендой, определяется договором, который может быть смешанным и содержать действия различных видов услуг в зависимости от потребностей клиента.

 

21. Услуги, связанные с наймом/арендой, оказываются клиентам на основании письменного договора. Если таковые имеются, то помимо прямого указания в договоре, нотариальной доверенностью собственника должны быть подтверждены следующие полномочия Риэлтора (или его представителя):

  • заключение и расторжение от имени клиента договора найма/аренды;
  • любые операции с денежными средствами клиента - получение арендной платы и ее перечисление клиенту, оплата коммунальных платежей по объекту и прочих расходов клиента.

21.1. Договор оказания услуг, связанных с наймом/арендой должен содержать:

   а) предмет договора, включающий в себя вид оказываемых услуг (совершаемых действий), связанных с наймом/арендой, а также конкретное указание, в отношении чего заключается договор (вид объекта недвижимости, его адрес и иная индивидуально-определенная информация);

   б) вознаграждение риэлтора;

   в) срок действия договора;

   г) наименование сторон и их реквизиты:

        - для юридических лиц – ОПФ, фактический адрес, ИНН, телефон;

        - для физических лиц - паспортные данные, место жительства и регистрации;

        - с приложением доверенности в случае действия по поручению;

   д) обязанности и ответственность сторон по договору;

   е) порядок продления и досрочного расторжения договора;

Помимо вышеперечисленных условий, договор может содержать и иные дополнительные условия, определенные сторонами договора.

22. Рекламная информация о предлагаемом в пользование объекте в течение суток должна быть размещена Риэлтором на сайте УПН arendaburg.ru и других СМИ, а после утраты актуальности - удалена из всех информационных источников в такой же срок.

22.1. На сайте arendaburg.ru допускается размещение информации исключительно подтвержденной эксклюзивным договором.

22.2. Размещение в любых СМИ недостоверной информации об объектах, в том числе об объектах-фейках (подложных объектах), не допускается.

23. Вне зависимости от вида услуги представитель Риэлтора должен сопровождать клиента на показе/осмотре объекта.

24. При оказании любой из услуг, указанных в п.п.20.1-20.3, Риэлтор должен предоставить клиенту проект договора найма/аренды, если договором прямо не указано иного, а также организовать передачу объекта и имущества, передаваемого вместе с объектом, и подписание сторонами соответствующих актов приема-передачи.

24.1. До заключения между сторонами найма/аренды соответствующего договора риэлтор в обязательном порядке должен удостовериться в следующем:

  • лицо, предлагающее объект в найм/аренду, является собственником или его полномочным представителем;
  • права представителя оформлены должным образом и содержат соответствующие полномочия;
  • объект и собственник (представитель) не имеют ограничений, которые препятствуют или могут препятствовать заключению договора найма/аренды.

25. В отношениях с участием контрагентов, Риэлтор должен воздержаться от совершения действий, определенных п.2.2 настоящих Правил.

26. В части, не противоречащей сути отношений, на риэлтора, представляющего интересы наймодателя/арендодателя, либо на риэлтора, представляющего интересы нанимателя/арендатора, распространяются положения настоящих Правил, предусмотренные в отношении риэлтора продавца либо риэлтора покупателя соответственно, а также контрагента.

27. За неисполнение настоящих требований Риэлтор несет ответственность в соответствии с Положением «О комиссии по профессиональной этике и контролю за соблюдением профессиональных стандартов» и Положением «О стандартах профессиональных участников рынка недвижимости в области рекламы и информации и об информационных базах УПН».

Примечание:
Положения настоящих правил являются обязательными для риэлторов – членов УПН и пользователей информационной базы УПН. Комиссия по профессиональной этике УПН обязана руководствоваться настоящими правилами при рассмотрении заявлений (жалоб) участников рынка недвижимости, в том числе риэлторов, не являющихся членами УПН.