.gif)
НА СКЛАДСКОМ РЫНКЕ БЕЗ ПЕРЕМЕН
Рынок складской недвижимости Екатеринбурга в 2012 году будет справляться с необычными последствиями кризиса – высоким спросом на склады класса «А» и «В» и дефицитом площадей в данном сегменте. Существенного роста рынка не ожидается. Такие прогнозы дают эксперты.
Предложения не хватит
В 2011 году в уральской столице было введено около 100 тыс. кв. метров новых складских площадей. «На 2012 год также заявлено строительство более 100 тыс. кв. метров, однако будет введено в эксплуатацию не более 80 тысяч. При этом на большую часть из них уже подписаны предварительные договоры аренды. Будут достроены терминал «Новокольцовский» на 48 тыс. кв. метров и склад логистической компании «ПакЛайн» на ул. Предельной», – отмечает Александр Перфильев, директор по развитию «Logopark.ru».
Кроме того, по данным администрации Екатеринбурга, в текущем году в городе будут построены несколько новых логистических центров. Среди них логоцентр «Delta», складской комплекс «Гранит», две очереди терминала «Чкаловский».
Как сообщила Елена Литяева, исполнительный директор терминала «Чкаловский», один из корпусов находится на стадии 99 % готовности, второй готовится к открытию в августе–сентябре.
Однако для рынка этого количества вводимых площадей будет явно недостаточно. По данным администрации, нехватка качественных складов в городе составляет около миллиона квадратных метров, а объем незанятных площадей в городе минимален. «Вакантность складов класса «A» и «B» на текущий момент составляет 2–3 %. В складах класса «С» доля вакантных площадей составляет 6–10 %», – комментирует Эмзар Гимаев, генеральный директор компании «ЛогИнУрал».
«В нашем комплексе на сегодняшний день вакантных площадей нет, есть их дефицит», – говорит Елена Литяева.
Только «А» и «В»
Дефицит новых качественных площадей приводит к формированию «листов ожидания» по запросам на них. По словам Елены Чернышовой, председателя комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга, 81 % арендаторов складских площадей заинтересованы в качественном сегменте.
«Сейчас от арендаторов больше всего запросов на качественные склады класса «А» и «В», площадью 2–6 тыс. кв. метров. При этом федеральные компании, как правило, хотят рассматривать только предложения класса «А», – говорит Александр Перфильев.
Его мнение разделяет Эмзар Гимаев: «Наиболее востребованными являются склады высокого класса: «А», «B+», «B». Площадь от 3 тыс. до 5 тыс. кв. метров является наиболее востребованной, хотя такая небольшая площадь не обеспечивает оптимальную себестоимость обслуживания товаров».
Если одни эксперты сетуют на отсутствие качественных складов, то других это радует. Ведь рост предложения класса «А» и «В» приведет к увеличению федеральных торговых сетей в городе, а недостаток терминалов сдерживает их приход. Но, по мнению Александра Перфильева, федеральные игроки всё равно приходят в уральскую столицу. «Крупные торговые сети нашли выход – они строят свои склады. «Магнит», к примеру, построился не в Екатеринбурге, а в Ижевске. Этому ритейлеру не принципиально строить у нас», – говорит эксперт.
Ставки подросли?
Нехватка вакантных площадей класса «А» и «В» сказывается на росте арендных ставок. По словам Александра Перфильева, в среднем во всех сегментах арендная ставка выросла на 10–15 % по отношению к предыдущему году.
Иного мнения придерживается Эмзар Гимаев: «Ставки «triple-net» (то есть «чистая» арендная ставка, без коммунальных платежей и услуг по эксплуатации – прим. ред.) в складах класса «А, по данным нашего предприятия, составляют 105–120 долларов/кв. метр в год. Они остались на уровне окончания 2011 г. и практически не изменились. В этом году возможен рост ставок на уровне инфляции».
«Мы пользуемся ставкой «всё включено». Ставка по складам класса «А» у нас составляет в среднем 350 руб./кв. метр», – говорит Елена Литяева.
Как отмечает Эмзар Гимаев, первый квартал каждого года характеризуется минимальным спросом на складскую площадь вследствие наименьшей в году деловой активности и потребительского спроса. Основные изменения происходят во втором и третьем кварталах.
«Сейчас на рынке ощущается некий момент стагнации и, на мой взгляд, существенного роста не ожидается», – говорит Елена Литяева.
По прогнозам специалистов компании «Logopark.ru», в текущем году в классе «А» ставка «triple net» составит от 110 до 125 долл. за кв. метр в год. В классе «В» ставка «всё включено» будет держаться на уровне 370–450 руб. за кв. метр в месяц.
Широкие перспективы
Дефицит качественных площадей на рынке Екатеринбурга приводит к тому, что единственным выходом для арендаторов является схема строительства built-to-suit (строительство объекта недвижимости под конкретного заказчика – прим. ред.). «В этом году появились запросы на строительство склада под заказ. Связано это, в первую очередь, с тем, что от арендаторов всё чаще стали появляться запросы на аренду склада от 10 тыс. до 30 тыс. кв. метров – а таких свободных площадей в городе нет уже давно. Думаю, что в этом году мы увидим несколько проектов built-to-suite, а также услышим об одном или нескольких новых крупных складских проектах, которые будут реализовываться в Екатеринбург в 2013–2014 годах», – говорит Александр Перфильев.
Несмотря на трудности послекризисного восстановления, у рынка складской недвижимости на Урале есть хорошие перспективы.
Как сообщил президент Уральской логистической ассоциации Сергей Шавзис, в Екатеринбурге есть возможность создать международный хаб, но для этого нужна современная транспортная инфраструктура, включающая современные склады, контейнерные терминалы, развитые автомагистрали, а также необходима свободная таможенная зона.
«В такую зону импортер мог бы привезти груз и хранить его без уплаты пошлин, а потом с легкостью вывезти в страны Центральной Азии или Европу. Это позволило бы усилить экономический потенциал города, привлечь инвестиции», – отмечает Сергей Шавзис.
Эксперт считает, что создание свободной логистической зоны актуально на Урале еще и потому, что закон об особых экономических зонах нового типа уже создан.
Стоит отметить, что, согласно транспортной стратегии РФ до 2030 г., через страну должен пройти путь Берлин–Москва–Нижний Новгород–Екатеринбург–Пекин. По данным компании «Logopark.ru», этот маршрут – альтернатива морским грузоперевозкам, которыми сейчас вынуждены пользоваться европейские компании для доставки товаров из Азии. Подобный путь мог бы сэкономить время доставки. К примеру, контейнер из Китая плывет в Европу 2,5 месяца, а по железной дороге через Россию – идет две недели.
Ксения БОРИСОВА
Для информации
На земельных аукционах, которые проводит администрация Екатеринбурга, сейчас представлены 7 участков, предназначенных для строительства складских помещений различного типа.
Два соседних участка находятся возле поселка Большой Исток, неподалеку от ЕКАД (Юго-Восточный промузел). Первый участок имеет площадь 2,8 га. Его первоначальная стоимость – 6 660 000 руб. Площадь второго – 3,3 га, первоначальная стоимость – 7 925 000 руб. Средняя стоимость квадратного метра на обоих участках – 237 руб. Возвести на этой земле можно производственно-складские базы, однако необходимо учитывать, что оба эти участка частично расположены в водоохранной зоне.
Еще два соседних участка находятся в промзоне, расположенной севернее микрорайона Птицефабрика (проезд Кунгурский). Площадь первого – чуть больше 1 га, а первоначальная стоимость – 3 704 000 руб. Площадь второго в два раза больше – почти 2,1 га, первоначальная стоимость – 6 970 000 руб. Квадратный метр каждого из этих участков оценен в среднем в 340 рублей. Здесь также можно построить производственно-складские базы. Преимуществом данных участков является близость железной дороги и двух трактов – Сибирского и Кольцовского.
Чуть дальше по Сибирскому тракту (15-й километр) предлагаются три расположенных рядом участка для строительства производственно-складских баз V класса вредности (это низкий класс вредности, предусматривает наличие санитарно-защитной зоны не менее 50 метров). Площадь и первоначальная стоимость участков – 1,1 га (3 750 000 руб.), 2,5 га (8 390 000 руб.) и 2,3 га (7 590 000 руб.). Средняя стоимость квадратного метра земли – 333 руб. По границам участков проходят две ветки железной дороги, неподалеку – ЕКАД и Сибирский тракт.
Все эти участки достаточно давно выставляются на аукционы, однако так и не были реализованы. Единственный небольшой участок (0,5 га), который был недавно продан на земельных торгах, расположен на перекрестке улиц Блюхера и Бархотской, неподалеку от озера Шарташ. Предназначен участок под строительство складской базы непродовольственных товаров.